Как избавится от арендатора который

Как грамотно выгнать арендатора из нежилого помещения?

Не всегда арендные отношения заканчиваются благополучно. В период действия арендного договора возможны сложности с арендатором, вплоть до отказа от оплаты и порчи имущества. Ситуация осложняется, когда наниматель отказывается освободить площадь, всячески препятствуя смене арендатора. Свои действия арендодатель должен согласовывать с пунктами договора, если он был изначально заключен. Если собственник помещений действовал неофициально, опираясь на устные договоренности, выгнать нежелательных арендаторов и взыскать задолженность по оплате еще труднее.

Основания для освобождения площади арендатором

Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:

1. Пропущены сроки внесения арендной платы.
2. Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
3. Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
4. Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
5. Арендатор нарушает общественный порядок.
6. Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
7. Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
8. Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.

Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензию с требованием освободить площадь.

Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:

1. Закончился срок арендного договора.
2. При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
3. Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
4. Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
5. Меняется собственник недвижимости.
6. Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.

В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.

При смене арендодателя

Когда меняется собственник, арендный договор продолжает действовать. Избавиться от арендатора новый владелец может только по взаимной договоренности. Если добровольное освобождение помещений невозможно, необходимо искать иные поводы для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (например, использование не по назначению, порча имущества, несвоевременная оплата).

За неуплату

Несмотря на очевидность ситуации, выгнать недобропорядочных арендаторов, нарушивших сроки внесения платежей, не так просто. Возникают юридические тонкости, связанные с попаданием в помещение владельца и решение вопросов о хранении и передаче имущества нанимателей, задолжавших арендную плату или коммунальные платежи. Если арендатор не платит аренду, помещение освобождают на основании нарушения договорных обязательств, добровольно или принудительно, на основании полученного в суде предписания.

В исковом заявлении стоит сослаться на положения ст. 328 ГК РФ (п.2), где указывается на право арендодателя приостановить исполнение договора или полностью отказаться от аренды, если арендатор не выполнил обязательств по своевременной оплате. У собственника помещения появляется законное основание не предоставлять доступ в помещение.

Без договора аренды

Любые арендные отношения нуждаются в фиксации устных договоренностей. К сожалению, некоторые игнорируют значение письменных обязательств. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Если наниматель упорствует и не собирается самостоятельно освобождать занятую площадь, вопрос выселения решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков порчи имущества или образования задолженности по коммуналке. Пользователь помещения ничем не ограничен в действиях, и вопрос взыскания компенсации за нанесенный ущерб придется решать в суде.

После расторжения договора

Арендный договор, как правило, заключают на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок в рамках одного договора – 5 лет. Если в договоре содержится пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию, собственник, намеренный выгнать арендатора, должен оповестить о предстоящем разрыве договорных отношений заблаговременно.

Внесудебный порядок

Оптимальный вариант, как выгнать арендатора из занимаемого помещения, заключается в добровольном согласовании. Основанием для этого станет отправленное в адрес пользователя нежилой площадью уведомление.

Как составить уведомление

Документ составляют в произвольной форме, учитывая обязательное включение следующей информации:

• сведения об арендаторе и арендодателе;
• идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
• основание для выселения;
• предоставленный на выполнение период (обычно 6 месяцев);
• дата, подпись, печать (если объект принадлежит юрлицу).

Передавая уведомление под роспись, исключают возможные споры о получении или крайней дате выселения. Если лично или через представителя арендатора вручить уведомление невозможно, организуют почтовую отправку с уведомлением, фиксируя факт передачи и дату.

Даже если заранее известно, что арендодатель будет против и проигнорирует требование, отправка уведомления – обязательная часть процедуры урегулирования перед тем, как отправиться в суд.

Передаточный акт при возврате недвижимости

Если удалось выгнать арендатора во внесудебном порядке, не следует забывать о проверке возвращаемого имущества. Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, что и принимал в аренду. Акт-приема-передачи составляют и подписывают оба участника арендных отношений. Если не удается найти арендатора, составляют уведомление о подписании акта с оставлением права вскрыть помещение.

Если арендатор проигнорировал требование, помещение вскрывают в присутствии свидетелей, с ведением фотосъемки и видеозаписи, с подробным описанием того, что находится внутри. В случае порчи имущества, на основании фиксации принятия имущества арендодателем, удается взыскать компенсацию через Арбитражный суд.

Как выгнать арендатора через суд

Если мирные действия не помогают в добровольном порядке расторгнуть договор и вернуть имущество, приходится обращаться в суд. Помимо собственника правом подачи иска может воспользоваться прокуратура или третья сторона, чьи интересы пострадали.

У судебной процедуры возврата помещения есть свои нюансы, о которых следует знать до того, как идти в суд.

Алгоритм действий арендодателя

У суда должна быть четкая картина событий и достоверное описание ситуации с арендатором, чтобы принять правильное решение. Действуя в определенной последовательности, удастся благополучно избавиться от нерадивого пользователя:

1. Досудебное урегулирование. Перед подачей иска необходимо предпринять попытку мирного решения вопроса и зафиксировать этот факт отправкой уведомления с указанием сроков.
2. Подготовка доказательной базы. Эта стадия имеет прямое отношение к тому, какое решение вынесет впоследствии суд. К доказательства относят документы, справки, показания свидетелей, акты.
3. Составление иска согласно нормам гражданско-процессуального законодательства. Рекомендуется привлечь юриста, который поможет грамотно сформулировать претензии и указать на нарушение прав истца.
4. Оплата квитанции с пошлиной.
5. Подача иска с прилагаемой документацией.
6. Судебное разбирательство с заслушиванием сторон.
7. Вынесение судебного решения. Если результат не удовлетворяет требованиям истца, решение обжалуют в отведенные для этого сроки.
8. После вступления в силу решения арендатора выселяют в принудительном порядке, привлекая при необходимости судебного пристава.

Местом подачи иска выступает Арбитражный суд, поскольку чаще всего арендные отношения возникают между юрлицами. В районный суд иск направляют только в том случае, когда истец и ответчик являются физлицами.

Документы для суда

При подготовке искового заявления важно обеспечить исчерпывающую доказательную базу, которая поможет подтвердить правоту истца.

Точный список прилагаемых документов определяется с учетом конкретной ситуации. Как правило, прилагают:

• Личные документы истца (паспорт);
• При подаче иска через представителя, предоставляют доверенность и личное удостоверение доверенного лица;
• Учредительные документы юрлица (при подаче от имени организации);
• Документация, устанавливающая права истца на помещение;
• Арендное соглашение;
• Документы, доказывающие наличие законных оснований требовать освобождения площадей;
• Чек с оплатой госпошлины.

В процессе сбора документации исходят из необходимости подтвердить каждый факт, описанный в иске, и основания для реализации исковых требований. Число экземпляров искового заявления зависит от количества сторон, участвующих в разбирательстве.

Образец иска

Процесс составления заявления рекомендуется доверить опытным юристам, имеющим специализацию в данном вопросе. При самостоятельной подготовке документа используют образцы аналогичных исков, обращая внимание на наличие обязательных реквизитов:

• Наименование суда;
• Сведения об истце (организация, адрес) и представителе (если имеется);
• Данные о стороне ответчика;
• Точное указание адреса, места, наименования недвижимого имущества, которое необходимо освободить;
• Информация о документах, подтверждающих права истца распоряжаться недвижимостью;
• Описание ситуации с арендными отношениями с указанием точных реквизитов договора (дата, срок, устанавливаемый круг ответственности и обязательств);
• Основания для выселения;
• Четко сформулированные требования;
• Ссылка на законодательство и нормативно-правовые акты, подтверждающие правоту истца;
• Перечень приложений (личное удостоверение и документы, упоминаемые или требуемые для подтверждения информации в иске);
• Дата, подпись, печать (при подаче от имени юрлица).

Подготовленный пакет с исковым требование направляют на адрес арбитражного суда. Решение о принятии иска к рассмотрению суд обязан принять в течение 5 дней с момента получения обращения. Если дело принимают к рассмотрению, суд оповещает стороны о дате проведения заседания.

При самостоятельном составлении иска настоятельно рекомендуется изучить образцы подобных исков. Ознакомиться с одним из них можно по ссылке ниже.

Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения

От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.

Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.

Источник

Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста

Сегодня многие люди, обладающие еще одним жильем, сдают «дополнительные» квадратные метры в аренду. Однако периодически эту площадь приходится освобождать от жильцов. Хорошо, если сторонам удается обо всем договориться и они расстаются без взаимных претензий. Но часто собственники вынуждены принудительно выселять квартиросъемщиков. Какие могут быть для этого юридические основания, как правильно провести эту процедуру и о чем полезно знать в данной ситуации, рассказывает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Тамерлан Зеликов.

Не всем, но многим арендаторам/наймодателям знакома ситуация, когда надо выселять арендатора/нанимателя из занимаемой им квартиры. Чем отличаются понятия, написанные через слэш («/» — прим. ред.)? — Все просто. Договор найма предусматривает сдачу только жилых помещений, договор аренды — и жилых, и нежилых. Это важно, так как в зависимости от заключенного сторонами соглашения будут отличаться и основания для выселения жильца.

Договор аренды

Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:

• кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
• арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
• жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
• более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
• арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.

Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.

Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:

• подошел срок окончания договора аренды;
• есть иные основания, предусмотренные договором.

Договор найма

В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:

• наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
• сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.

• срок договора найма истёк.

Как именно выселяют жильцов?

Порядок выселения арендатора/нанимателя будет зависеть от того, имеется ли заключенный между сторонами соответствующий гражданско-правовой договор (либо доказательства фактически сложившихся отношений аренды/найма) или таковые отсутствуют. Но, конечно, только в том случае, если стороны не договорились.

Итак, при наличии заключенного в письменной форме договора или доказательств фактически сложившихся отношений (к примеру, если договор заключен в устной форме, подтвердить его наличие могут ежемесячные фиксированные платежи на счет арендодателя/наймодателя, электронная или иная переписка, содержащая информацию о жилье/способах оплаты, и др.) выселение жильцов осуществляется следующими способами:

• в судебном порядке. Здесь следует указать, что ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ предусматривают положение, согласно которому «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Толкуется это судебной практикой так, что выселение законно вселившихся жильцов во внесудебном порядке запрещено: абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Но сделать это через суд вполне возможно;
• если вы поговорите с арендатором/нанимателем (юридически это называется «меры оперативного воздействия») и в разговоре укажете, что если вышеупомянутый иск будет удовлетворен, ему (жильцу) придется выплачивать денежные средства за фактическое проживание в квартире после прекращения отношений между вами, а также возмещать судебные расходы и иные убытки собственника. На некоторых действуют вот такие превентивные меры, и до суда в итоге дело не доходит.

А если доказательств нет?

В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:

• путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
• посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.

Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.

Куда еще можно обратиться?

Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).

Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.

Если собственник и жилец не договорились между собой, только суд уполномочен принимать решение о принудительном выселении лица из занимаемой им на правах аренды/найма квартиры. Безусловно, хозяин жилья может сменить замки или вызвать полицию. Но это не всегда эффективно. Так что универсальный совет в этой истории — постарайтесь найти общий язык с другой стороной и решить дело мирным путем.

Источник