Как избавиться от квартирных рейдеров

Олег Сухов блогер

Если бывшие совладельцы распорядились своими долями в квартире, продали или подарили их посторонним лицам, а на пороге появились новые собственники, не стоит отчаиваться и соглашаться со всеми их требованиями. Тем более, их нельзя впускать в свое жилище. Необходимо помнить, что какие бы документы гости не представили, попасть и обосноваться в квартире они могут только по решению суда и исполнительному листу с личным участием судебного пристава. Ни участковые, ни иные представители правоохранительных органов, ни какие-либо другие службы, в том числе немедленного реагирования, не вправе требовать вселения новых совладельцев. Сначала суд, затем вселение. А суды не особо охотно идут на удовлетворение подобных требований квартирных рейдеров.

Ни участковые, ни иные представители правоохранительных органов, ни какие-либо другие службы, в том числе немедленного реагирования, не вправе требовать вселения новых совладельцев.

Преимущественное право покупки, именно оно закрепляется гражданским законодательством (ст. 250 ГК РФ) в качестве гарантии собственников жилого помещения на приобретение долей других совладельцев, желающих избавиться от недвижимости. И если такое право было нарушено, его можно и нужно восстановить. Судебная процедура предусматривает перевод прав и обязанностей от новых собственников на коренных жителей квартиры. В суде при этом придется доказать, что уведомление о продаже последними получено не было, в противном случае суд в требованиях откажет. Не менее важным является стоимость доли, она должна быть приемлемой, иначе перевод недвижимости будет накладен. Обращение в суд с указанным иском невозможен при условии, если квартирные рейдеры приобрели доли по безвозмездной сделке, например, по договору дарения. В этом случае предлагается иной механизм защиты.

Жилые помещения, включая квартиры и комнаты, предназначены только для проживания в них. Жилищный кодекс и законы субъектов России устанавливают минимальные площади для использования в указанных целях, как правило, это 6 квадратных метров на человека. Соответственно, если аферисты оформили на себя доли меньшей площади, право на вселение, и тем более проживание, у них не возникает – закон не позволяет. Но он позволяет коренным собственникам изъять у квартирных рейдеров в свою пользу такую долю с небольшой, так сказать формальной, компенсацией. Она определяется оценщиками с учетом коэффициента, учитывающего невозможность использования доли по целевому назначению, то есть для фактического проживания. Так, например, если квартира площадью 60 квадратных метров стоит 12 миллионов рублей, то доля в 5 метров составит не 1 миллион (12 млн. / 60 кв.м. х 5 кв.м.), а, примерно, триста-четыреста тысяч. Главное, суду представить выписку с банковского счета о наличии таких денежных средств, или внести их на депозит суда.

Если аферисты оформили на себя доли меньшей площади, право на вселение, и тем более проживание, у них не возникает – закон не позволяет.

Если аферисты успели зарегистрироваться в квартире, или им удалось в ней поселиться, то одновременно с иском о признании права собственности на их доли, перед судом необходимо поставить дополнительные требования о выселении и прекращении права пользования. Если этого не сделать, то квартирные рейдеры так и останутся зарегистрированными даже после прекращения их права собственности. А факт прописки предполагает права на проживание, следовательно, нельзя исключать будущие попытки вселения. Кроме того, и коммуналку за них придется вносить, а это дополнительные расходы. Поэтому спор рекомендую решить сразу в полном объеме и до конца – и с собственностью, и с регистрацией.

Приведенные правила дадут возможность сохранить жилье в единоличном владении без продажи и дележа денег, которых, как показывает практика, бывает недостаточно для приобретения иной квартиры. Тем более, если учесть, что рейдеры всегда претендуют на средства в большем размере, чем полагается за их доли, перекладывая компенсацию всех своих расходов на кошельки добросовестных коренных собственников осаждаемых ими помещений.

Источник

Защищаем свое жилье от рейдерского захвата

Кто такие квартирные рейдеры и как они действуют:

Сначала эти люди тем или иным путем заполучают микроскопическую долю в какой-нибудь квартире. Например, 2 квадратных метра.
Потом выживают «основных» хозяев, применяя целый арсенал способов. Вселяются и делят комнаты, силой захватывая себе самые удобные. Пускают пожить наркоманов, алкоголиков-дебоширов, бывших зеков. Или просто мусорят, шумят, дымят.

«Основные» владельцы на этом этапе оказываются в глубоком шоке и не могут оказать сопротивление. Давайте посмотрим, что тут следует предпринять.

Во-первых, помните ― вы не обязаны соглашаться на все, что требуют для себя внезапно возникшие «совладельцы». У вас есть свои права, их можно и нужно отстаивать.
На самом деле вы даже никого не обязаны пускать на порог до получения решения суда о вселении. Если аферисты приходят с участковым или вызывают какую угодно охрану ― это все равно не причина открывать им дверь. Только судебные приставы имеют соответствующие полномочия!
До обращения к судебным приставам рейдеры должны выиграть суд. Они отлично знают, что в суде их шансы невелики, поэтому и избегают исков. Ведь по закону «коренной» собственник жилья, владелец большей доли, имеет преимущественное право выкупа меньших долей. Проходимцы обычно выкупают свои микродоли, нарушая этот закон.

Как действовать в суде?

Вариант 1: рейдеры купили долю

«Основному» собственнику следует отталкиваться от статьи Гражданского кодекса 250, именно в ней закреплено преимущественное право выкупа меньшей доли. Нужно будет доказывать, что вас не поставили в известность о купле-продаже ― по закону, стороны обязаны были это сделать.

Если вы сможете доказать этот пункт, получите право перевести статус покупателя на свое имя, приобретя его права и обязанности. То есть станете владельцем и той небольшой доли жилья, но должны будете заплатить за нее указанную в договоре сумму.

Значит, определенная сторонами стоимость покупки должна вас устраивать. И у вас должны быть деньги в достаточном количестве.

Вариант 2: рейдеры получили долю без покупки (например, в дар)

В этом случае «основной» собственник может оттолкнуться от Жилищного кодекса, который утверждает, что жилье предназначено для проживания. Допустим, вести в нем бизнес или использовать как склад ― нельзя.

Одновременно в стране действуют жилищные нормы по минимальной площади на человека. Если размер рейдерской доли не дотягивает до установленного минимума, значит, по закону эта доля для проживания не годится. Величина минимума меняется от региона к региону, для понимания будем исходить из столичных 6 метров.

Получается следующая ситуация: аферисты не могут использовать свою долю иначе, чем для проживания. Но для проживания она не подходит по формальным критериям. Значит, суд не имеет права принимать решение об их вселении.

Зато по закону возможен принудительный выкуп, если «основной» собственник согласен выступить покупателем и имеет деньги. Стоимость доли определяется судом! Как правило, она в разы ниже пропорциональной. Если вся квартира площадью 20 метров стоит 10 миллионов, то 2 метра оценят не в миллион, а в 400-500 тысяч.

Дополнительная подготовка перед судом

Ваши шансы в суде кардинально возрастут, если одновременно со своим иском вы представите доказательства платежеспособности. То есть выписку о состоянии собственного банковского счета. Или вообще внесете достаточную сумму на судебный депозит.

Даже если рейдеры уже хозяйничают в квартире, это не запрещает вам судиться. Просто добавьте в иск дополнительные пункты о принудительном выселении и о снятии с регистрационного учета.

Выписать аферистов очень важно! Иначе у них останется способ и дальше подстраивать вам неприятности. Даже после того, как будут исключены из числа собственников жилья. А еще количество прописанных влияет на размер начислений за коммунальные услуги.

В общем, защитный процесс бывает трудоемким и тяжелым. Но он вполне реализуемый.

Источник

О «квартирном рейдерстве» и как с ним бороться

«Квартирное рейдерство» — термин довольно молодой. Лет 5 назад ещё его было сложно найти в прессе. Но вот последние 3-4 года он всё чаще и чаще мелькает на страницах как бумажных изданий, так и интернет-сайтов, в речах политиков и общественных деятелей, да и в выступлениях обычных граждан. Квартирным рейдерством называют обычно захват квартиры владельцами небольшой (а иногда и большой) доли в ней путём выживания совладельцев.

Как это выглядит? Некто покупает долю в праве собственности на квартиру или комнату. Затем под любым предлогом вселяется в неё (иногда помогает суд, иногда просто грубая сила). После этого нехитрыми способами — от жарки селёдки на кухне, мокрых полов в туалете и забивания замков спичками, до поигрывания острыми колюще-режущими предметами и конкретных обещаний несладкого будущего, — соседи выживаются из квартиры или комнаты так, что им остаётся только пытаться продать и свою долю. Рейдеры часто согласны её купить, но за 10 — 20% реальной стоимости. Как правило, они и первую свою долю купили за пол-цены, если не меньше.

Вроде бы ситуация совершенно ясная. И вроде бы совершенно ясно, что тут делать — собирать доказательства, выселять по суду незаконно вселившихся, ловить эту банду и сажать её.

Но почему-то в общественном мнении зачастую ситуация выглядит иначе: оно видит нарушения не там, где они есть (незаконное вселение, чинение препятствий собственникам, угрозы и шантаж), а там, где их нет (приобретение доли криминальными личностями).

Хуже того, квартирным рейдерством, некоторые сознательно передёргивая, а некоторые и искренне заблуждаясь, начинают называть не незаконное вселение и выживание собственников из квартиры, а вполне законное отчуждение доли в жилом помещении её собственником постороннему лицу.

Читайте также: Какие виды тли бывают

По мнению многих, если у семьи Ивановых есть 2/3 квартиры, в которой они проживают, а их дальнему родичу Петрову досталась 1/3 этой квартиры по наследству, то совершенно нормально, что Ивановы не только не пускают Петрова жить (что, в общем, наверное, правильно: посторонний человек в чужой квартире сильно ущемляет права на жилище), но и вообще делают вид, что никакой его доли тут нет, а они могут спокойно, безвозмездно и беспроблемно пользоваться всей квартирой. Впрочем, готовы купить у него его 1/3, но конечно, не за треть цены квартиры, а рублей за сто. Ну или сколько у них от последней зарплаты осталось. Не согласен — «Как знаешь, вообще ведь ничего не получишь».

Вполне себе неудивительно, что озверевший Петров вначале пытается найти управу на Ивановых. Но ни наш закон, ни наш нерешительный (в подобных ситуациях. В других — весьма решительный) суд ему не подмога. В законе ничего внятного о том, как собственник доли, который не может непосредственно использовать объект, может получить причитающееся ему иным способом. А без чёткого указания закона суды мнутся и боятся выдать волюнтаристское требование, например, обязать Ивановых выкупить у Петрова его долю за пропорциональную долю стоимости целой квартиры, или назначить ему ежемесячную плату с Ивановых, и так далее. Мировых соглашений тоже по таким делам почти не бывает.

Помыкавшись где-то в судах, а где-то без судов, вконец возненавидев своих зачастую кстати родственников, Петров решает: «Да пропади пропадом эта доля, ничего с неё не получу, так хоть как следует нагажу вредным совладельцам». Так и попадают доли квартиры в собственность криминальных личностей, которые дальше устраивают то, что и называется, если говорить объективно, «квартирным рейдерством».

Конечно, это не единственный возможный вариант. Есть и другие: например, в приватизированной квартире один из собственников разругался с другими, покатился по наклонной и продал свою долю всё тем же сомнительным личностям. Вина бывает и на одной, и на другой стороне.

Способов передать свою долю даже без уведомления совладельцев более чем достаточно. Это и дарение, и отступное по фиктивному займу, и дарение + продажа (сначала микродоля дарится, затем тому же лицу продаётся большая доля). Правда, после введения нотариального удостоверения сделок отчуждения с долями недвижимости накал «альтернативных» способов отчуждения спал, и сейчас чаще всего в ходу купля-продажа, подразумевающая предварительное уведомление совладельцев. Но и дарение остаётся в силе, ведь если стороны уверенно и упорно говорят, что передают долю безвозмездно, нотариус сам не вправе решать, что сделка притворная, а ограничивается только разъяснением возможных рисков и последствий.

И вновь нельзя не обратить внимание, что в народе бытует безграмотное мнение, что преимущественное право покупки означает, что «без согласия других собственников никому передать долю нельзя». Подкрепляемое столь же малограмотными консультациями «юристов», увы. В действительности, если уж собственник решился свою долю отчуждать, то он это сделает, хотят его совладельцы или нет. В том числе и через куплю-продажу.

Как это делается? Вначале собственник доли, который желает её продать, идёт к нотариусу (есть и варианты обойтись на этой стадии без нотариуса, но они менее надёжны). Там он направляет заявление в адрес каждого из других участников долевой собственности. В заявлении сообщает о намерении продать долю третьему лицу, указывая цену и другие условия продажи. И предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки. Это заявление нотариус направляет (обычно Почтой России) по адресу совладельца (желательно по адресу регистрации места жительства, но работает иногда и фактическое место жительства). НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, получил ли адресат письмо или сидел в кустах, надеясь, что пронесёт, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если письмо было направлено по правильному адресу, он считается его получившим.

После получения (или того, что признаётся получением) данного заявления начинается отсчёт срока продолжительностью один месяц. И если за это время сособственники не решились заключить договор на предложенных условиях, не собрали деньги (обычно в заявлениях ставится условие, что деньги должны быть уплачены сразу) и не подписали договор, то можно продавать долю посторонним лицам на предложенных совладельцам условиях. Совершенно без учёта каких-либо желаний и возражений других собственников.

Но у многих граждан опять «особое мнение». Я такое называю «крестьянская хитрозадость». Одни думают, что могут вместо предложенных им условий предложить свои условия и потянуть время (типичное: «а я считаю, что его доля столько не стоит»); другие считают, что если они ответили «я согласен», то после этого уже можно ничего не покупать, а сделка у продавца всё равно уже сорвалась.

Ничего подобного! Продавец идёт к нотариусу, показывает свидетельство того же или другого нотариуса о том, что совладельцы были уведомлены. Независимо от того, получили они заявление или уклонились, результат будет один. Главное, чтобы было какое-нибудь подтверждение того, что уведомление направлено по правильному адресу, а не «на деревню дедушке, Константину Макарычу». В крайнем случае, нотариус запросит информацию о лицах, проживающих по адресу, куда было направлено письмо.

Сделка совершена, удостоверена, право зарегистрировано, в квартире или комнате появляется новый собственник. Возможно, он правда рейдер, возможно он хороший человек, которому нужно где-то жить, возможно он инвестор, расчитывающий на снос дома, возможно, он пользуется лазейкой в нормативных актах, которая пока позволяет регистрировать место жительства даже при наличии 1/10000000 (можно уменьшать и далее) доли в праве собственности. Вполне возможно, что ему от этой доли ничего, кроме регистрации по месту жительства, и не нужно. Ни нотариус, ни регистратор, ни даже суд не вправе судить о его намерениях, если таковые не являются незаконными и не проявились в конкретных поступках.

Поэтому на этом этапе остановить рейдеров невозможно. Совсем невозможно: если даже один нотариус заподозрит и откажет, они будут умнее, и у другого не будут делиться своими планами на будущее.

Таким образом, есть только один способ эффективной борьбы с квартирным рейдерством: противодействие собственно их незаконным действиям, которые состоят в выживании собственников из жилья. Как уже писалось выше: сбор доказательств, выселение, суд.

А самый лучший вариант — это не допустить самой ситуации, когда квартирные рейдеры появятся в общем жилье. Но, к сожалению, хотя он и самый лучший, но не всегда самый простой. Отбрасывая те случаи, когда от совладельцев вообще ничего или мало что зависит, в нашей стране слишком часто надеются на авось. «Авось, не продаст» и «Небось, не сумеет». Поэтому с недружественным совладельцем не церемонятся, на переговоры не идут, а если и идут, то на неприемлемых условиях. В результате ситуация заходит в тупик, из которого простого выхода не существует. Если ещё можно как-то зафиксировать угрозу насилия, то как зафиксируешь, например, изгаженные полы в туалете? Ставить скрытые камеры, нарушая неприкосновенность частной жизни и, возможно, ещё и статью УК, запрещающую приобретение и использование шпионской техники, как бы себе дороже не обошлось!

Конечно, проблема эта быстро была поднята на уровень государственный. Слушания в Государственной Думе, законопроекты, публикации в СМИ. Но результата — ноль. Законопроекты, в силу их «с плеча рубательского» характера законами не становятся. Защиты прав жильцов от рейдеров, а владельцев малых долей от произвола владельцев больших — так и нет. Идея запретить вообще оборот долей, по крайней мере, малых — откровенно противоречит основам гражданского права. Это привычный нам по депутатским законопроектам «запретительно-охранительный» подход. Легче всего «врубить» «запрет на всё», не разбираясь в природе ситуации и не задумываясь о косвенных последствиях. К счастью, в Думе и прочих государственных структурах хватает людей, которые понимают, к чему может привести подобного рода запретительная политика, поэтому пока процесс не движется. А вот почему не появляются более взвешенные законопроекты — вопрос серьёзный.

Но перейдём, однако, к моим предложениям, как можно было бы с этим бороться.

Надо выделить два направления:

1) борьба с ситуацией, когда собственник не может извлекать материальное благо из своей собственности («защита права собственности на долю»);

2) борьба с ситуацией, когда проживающий в жилье не имеет защиты от мер «выживания» («защита жилищных прав собственника доли»).

Как только мы определяемся с этими направлениями действия и охватываем типичные ситуации в этой области, становится проще понять, что именно делать.

В рамках защиты права собственности на долю самый разумный вариант — это предоставить суду выбирать способ защиты права, в зависимости от ситуации и желания сторон, оперируя следующими вариантами:

1) принудительный для ответчика выкуп доли у истца ответчиком с выплатой строго пропорциональной доли рыночной цены целой квартиры (комнаты, дома);

2) принудительная для ответчика продажа доли истцу с выплатой такого же вознаграждения уже истцом ответчику;

В этих двух случаях следует обеспечить фактическую выплату, во втором случае, внесением всей суммы в депозит суда до принятия решения по существу, в первом случае всеми доступными приставам-исполнителям способами.

3) принудительная для обеих сторон совместная продажа жилья с последующим пропорциональным распределением вырученных средств (по возможности избегая механизма торгов, который ведёт к значительному снижению вырученных сумм, оставляя его только на крайний случай);

4) установление периодических выплат тому из участников собственности, который не может непосредственно пользоваться долей или сдавать её внаём;

5) и наконец, вселение истца или жильцов, которым он сдал квартиру, если он этого желает и это возможно исходя из жилищных условий.

Варианты типа сдачи внаём всей квартиры тоже возможны, но вряд ли имеет смысл это делать как-либо помимо мирового соглашения сторон спора.

Данные варианты должны быть доступны суду; некоторые из них при определённых условиях (например, без желания лица вселить его в жильё должно быть совершенно невозможно — конечно же, это и Конституции противоречило бы; или, например, если истец не желает получать периодические выплаты без какой-то гарантии того, что они ему поступят), кроме того, суд должен всячески способствовать тому, чтобы стороны вышли на мировое соглашение под угрозой неудобного как одной, так и другой стороне варианта решения проблемы.

Если подобное регулирование появится в или статье 250 (или 250.1) ГК РФ, или в каком-нибудь ином месте ГК РФ, то накал ситуации уже существенно спадёт.

Что же касается защиты жилищных прав собственника, то тут надо сделать несколько изменений:

1) либо в ясной и твёрдой форме установить, что регистрация по месту жительства не даёт никаких прав, а наоборот, проживание по определённому адресу даёт все права (то есть, перейти на чисто заявительный порядок регистрации с очень серьёзной ответственностью за ложную регистрацию, вплоть до уголовных штрафов, если это приводит к уклонению от выполнения гражданских обязанностей или от ответственности),

либо наоборот, установить, что для регистрации недостаточно просто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих самостоятельным жилым помещением (как минимум, изолированной комнатой) и законно проживающих в нём, либо судебное решение, которое указывает, в какой конкретно комнате кто имеет право проживать.

2) и соответственно, вселение в жилое помещение производить только на указанных выше условиях (независимо от выбранной политики в первом пункте): я могу вселиться либо к членам своей семьи в комнату/квартиру, которую они занимают, то есть по общему согласию жильцов и владельцев комнаты/квартиры, либо, если согласия нет, суд рассмотрит, можно ли по размеру моей доли выделить мне лично (или нескольким сособственникам, согласным жить вместе) изолированное жилое помещение. И если да, то вселение по суду, если же нет, то отказ.

3) ввести запретительную санкцию: собственникам доли, не имеющим право вселения во внесудебном порядке, при наличии каких-либо попыток вселиться без суда или препятствования другим собственникам в проживании, судом может быть наложен запрет вселения в квартиру и даже нахождения в подъезде дома, если это требуется, под страхом уже уголовной ответственности за неисполнение судебного решения. Можно по аналогии с «антисталкерскими» законами США и других стран, где гражданину может быть запрещено приближаться к определённому лицу (или определённому месту).

Может быть, мои мысли и наивны, но, как мне кажется, подобные меры были бы достаточно эффективны.

Источник

Как избавиться от квартирных рейдеров

О квартирных рейдерах и том, как им противостоять