Как избавиться от квартиры без продажи

Как самостоятельно избавиться от квартиры быстро и выгодно

Ажиотаж на рынке недвижимости заставил людей, желающих улучшить жилищные условия, торопиться. Но чтобы купить новую квартиру, надо продать старую. А это — особое искусство. Как совершить сделку быстро, безопасно и с максимальной выгодой?

Продать квартиру по адекватной цене сейчас, когда спрос на недвижимость намного опережает предложение, на первый взгляд не слишком сложно. Но в последнее время у людей, считающих себя информированными в области недвижимости, возникло ощущение, что решение проблем, с которыми раньше они обращались к риэлторам, теперь не требуют содействия профессионала. Однако, по мнению вице-президента группы компаний `Конти` Вячеслава Тимербулатова, это ощущение ложное.

`Людей, решивших продать свою недвижимость самостоятельно, ожидает множество сложностей, — говорит он. — Большинство проблем, с которыми сталкиваются продавцы, связано с низкой правовой культурой и незнанием необходимой нормативной базы. Также возникают проблемы при общении с государственными регистрирующими органами, БТИ и жилконторами. У риэлторов, как правило, контакты с чиновниками отработаны, что упрощает дело`.

У пустившегося в одиночное плавание продавца сложности могут возникнуть на всех этапах сделки. `Кто-то совсем не разбирается в юридических документах и, подписав какую-нибудь бумагу, может потерять либо деньги, либо квартиру, а еще хуже и то, и другое. На форумах по недвижимости в интернете таких `страшилок` можно найти сколько угодно, — говорит Виктория Паршкова, эксперт бюро недвижимости `Агент 002`. — Обидно бывает, когда прекрасно образованные люди, полагаясь на свой светлый ум, из принципа пытаются совершить сделку самостоятельно. Они перечитывают гору специализированной прессы, отзывы `бывалых` в интернете, а потом прокалываются на какой-нибудь мелочи`.

Эта мелочь может обернуться для продавца квартир крупными неприятностями. Вот какой случай приводит Виктория Паршкова: `Некий господин самостоятельно нашел покупателя, собрал нужные документы, договорился о цене, но в договоре с банком об условиях пользования депозитной ячейкой он упустил, что открыть ее и забрать деньги он сможет только в присутствии покупателя. Тот же начал шантажировать бедолагу и требовать за свое присутствие `вознаграждение`. С риэлтором такой фокус не прошел бы`.

Часто сделки срываются из-за невнимательности и безалаберности сторон. `Даже на этапе подписания договора купли-продажи и передачи денег могут случиться казусы исключительно по неопытности людей: они банально могут забыть паспорт или не заручиться согласием родственников, — говорит начальник отдела по работе с недвижимостью компании `Терра-недвижимость` Наталья Петшик. — Но кроме банальных ошибок есть риск столкнуться с нечистоплотностью одной из сторон. Известны случаи, когда продавец соглашался начинать сделку без задатка, гарантирующего серьезность намерений покупателя. А после того, как продавец нес определенные расходы на оформление бумаг, покупатель менял свое решение. В среднем задаток составляет 10%`.

При продаже любой квартиры нужно суметь преподнести ее в лучшем виде, чтобы покупатель понял, что эта квартира не иначе как подарок судьбы. Секретами мастерства делится Борис Флексер, руководитель отдела маркетинга и рекламы департамента элитной недвижимости компании `Миэль`: `Мы продавали дом в Северном округе. Видим, что главным преимуществом является Тимирязевский парк, расположенный напротив. Отсюда возникает идея позиционирования дома и слоган `Близкое дыхание Тимирязевского парка`. Недавно мы продавали объект на Пролетарском проспекте, там бывшая промзона, и на первый взгляд вообще мало что интересного. Но все не так плохо: дома уже построены, центр недалеко, и цена при этом разумная. Рождается слоган `сэкономь`. Уже потом мы говорим, на чем можно сэкономить: на времени в пути и на цене`.

Как продать квартиру самому

`Первое, с чего нужно начинать, — получить информацию о стоимости. Самый простой способ — изучение московских риэлторских изданий, оперативно подающих подобную информацию. Обязательно имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в газете, — не факт, а пожелания продавцов, — объясняет Юрий Стретович, директор департамента вторичной недвижимости компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`. — Второе — подача квартиры на рынок. Нужно, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. Сегодня в Москве существует около тысячи мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям.

Еще один способ — подача объявления в газету. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро — три раза в неделю.

Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому при ее показе ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут, только если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник, это должно вас насторожить.

Первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости, у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Если квартира продается без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям — у себя. В таких случаях присутствует элемент `своей` территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, увереннее`.

После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов, а это более 20 бумаг.

Источник

Моя квартира не продается. Что делать?

Неделя, месяц, полгода — время идет, а ваша квартира никак не продается. Говорим о возможных причинах и рассказываем, как быть и что делать.

Слишком высокая цена

Именно она чаще всего тормозит квартиру на этапе продажи. Никто не спорит — родная, с собственноручно сделанным ремонтом, своя квартира всегда кажется лучше, а значит дороже. Но если вы хотите расстаться с ней поскорее, оставьте эмоции и включайте хладнокровие.

Используйте сервис «Анализ цены». Вы сможете назначить объективную цену за свою квартиру — это повысит спрос по вашему объявлению, при этом вы не потеряете свою выгоду от продажи.

Также вы увидите похожие предложения с аналогичными характеристиками рядом с вами.

Прошло мало времени

Несколько месяцев и даже полгода — еще не показатель того, что ваша квартира застоялась в очереди на продажу. Чтобы ускорить выход на сделку, используйте продвижение объявления — это позволит быстрее найти покупателя.

Объявление получит больше просмотров и будет выделяться среди тысячи похожих предложений.

Плохие фотографии

Больше красивых фото в объявлении — больше звонков, а значит быстрее и выгоднее сделка. Поэтому они должны быть четкими, светлыми, разнообразными, демонстрирующими помещение с разных ракурсов.

Перед съемкой хорошо подготовьте квартиру к съемке: сделайте уборку, удалите из кадра громоздкую мебель и личные вещи.

Читайте также: Как фотографировать квартиру

Непродающее описание

Не говорите пустые слова типа «великолепный», «уютный», «уникальный» — они используются в каждом втором объявлении и вызывают лишь недоверие. При описании объекта рекомендуем апеллировать к фактам.

Опишите инфраструктуру, транспортное сообщение и особенности района. Расскажите о преимуществах, например, наличие парковки и бассейна, уникальная планировка квартир, живописный вид из окна. Важно создать у покупателя представление о квартире.

Грамотно составленное объявление, дополненное хорошими фотографиями, может увеличить количество звонков на 20-30%.

Читайте также: Как написать продающее объявление

Юридические нюансы

Необходимость оформлять дополнительные документы традиционно отсеивает часть покупателей. Поэтому будьте готовы, что продажи перечисленных ниже вариантов придется ждать дольше или для ускорения процесса сбрасывать цену.

Ипотечная квартира

Поскольку объект находится в залоге у банка, его продажа должна производиться при участии организации, выдававшей кредит. Это усложняет сделку и увеличивает срок ее совершения.

Квартира, в числе собственников которой есть несовершеннолетние

Для регистрации сделки по такому объекту понадобятся дополнительные документы и разрешение от органов опеки. Не все покупатели готовы тратить время и ждать, пока вы их предоставите. Поэтому старайтесь получить все документы в максимально сжатые сроки.

Читайте также: Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего

«Свежее» наследство

Квартира, унаследованная менее 1 года назад, часто отпугивает покупателей из-за возможности появления новых наследников. Если у вас есть письменные отказы от наследства, всегда показывайте их покупателям, и будьте готовы к торгам («свежее» наследство обычно продается на 10% дешевле рыночной стоимости).

Квартира находится в собственности менее 1 года

Такая квартира также может натолкнуть внимательного покупателя на мысль о мошенничестве.

Читайте также: Риски на рынке вторичной недвижимости

Квартира с неузаконенной перепланировкой

Стоит ли объяснять, чем она может обернуться для покупателя? Особенно важен этот нюанс для тех, кто будет приобретать квартиру в ипотеку. При наличии неузаконенной планировки банк в ипотеке попросту откажет. Поэтому обязательно узаконьте перепланировку самостоятельно.

Читайте также: Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Квартира с «изюминкой»

Или определенными недостатками, по мнению большинства покупателей. И с этим мнением вам придется считаться.

Например, в числе таких недостатков — угловое расположение квартиры, последний этаж, давность постройки дома, удаленность от остановок общественного транспорта. У вашей квартиры есть эти особенности? Попробуйте преподнести их покупателю с другого ракурса.

В старых домах часто бывают высокие потолки и большие окна — это плюс, а угловая квартира может похвастаться окнами, выходящими на разные стороны — и это тоже плюс. Ищите в каждом минусе свои плюсы.

Но существуют такие недостатки, с которыми вам придется смириться (потому что повлиять на ситуацию вы никак не сможете) и, вероятнее всего, уступить покупателю в цене:

· отсутствие лифта в многоэтажном доме

· окна, выходящие на дорогу

· плохая планировка квартиры и ряд других

Ошибки в поведении на просмотрах

Вспомните, как обычно вы ведете себя во время просмотров. Не слишком ли навязчивы? Достаточно ли тактичны, дружелюбны и открыты с потенциальными покупателями? Последние тоже бывают не сахар, но не забывайте, что у вас товар — у них купец.

Выстраивайте разные сценарии рассказа о квартире и ее демонстрации в зависимости от ожиданий покупателей. Часто главные ожидания прощупываются уже на этапе звонка. Если не смогли их уловить, спросите об этом перед началом просмотра. Например, для семьи с детьми будет важна информация о наличии лифта и детской площадки рядом, для владельца авто — о бесплатной парковке.

Читайте также: Какие фразы нельзя говорить при продаже недвижимости

И главное: не отчаивайтесь — продать можно практически любую квартиру. Не получается сделать это самостоятельно? Обратитесь к риелтору. Он даст квалифицированные советы по ускорению продажи и адекватному ценообразованию, возьмет на себя общение с покупателями и оформление документов.

Источник

«Предыдущие хозяева не могли продать квартиру 8 лет»

В мае мы опубликовали статью «Инструкция: как быстро продать квартиру». А спустя какое-то время в редакцию ДомКлик прислали отличный пост ВКонтакте, в котором почти все пункты инструкции раскрыты на личном опыте.

Мария Абашкина из Владимира рассказала, как она готовила к продаже свою трехкомнатную квартиру, которую прошлые владельцы не могли реализовать 8 лет. Мы решили поделиться с вами ее историей.

Ипотечная квартира

В 2014 году я, по собственному недоразумению, стала счастливой «обладательницей» трехкомнатной квартиры в Костроме при помощи ипотеки. Прожив в ней полгодика, я узнала от соседки, что предыдущие жильцы почему-то не могли продать ее 8 лет. Может не очень-то и хотели, конечно. Но я изрядно напряглась.

Потом я переехала во Владимир и уже три года живу здесь, искренне считая себя коренным жителем. Это родной для меня город, а сомнительное владение квартирой в Костроме, за которую ещё и ипотеку 6 лет платить, мне надоело. В ней жили два с половиной года жильцы, которые приводили ее постепенно во все больший неликвид. И когда в очередной раз одна из девушек съехала, предупредив по факту «ключи там-то» — я решила ВСЁ. Как бы это ни было трудно — пора снимать с себя этот груз!

Люди, которым важно НЕ делать ремонт

У всех, кто продает квартиру всегда встаёт вопрос — целесообразно ли в ней делать ремонт? И большинство решают, что НЕ целесообразно. Типа, новые хозяева же будут все равно ремонт делать?

Я когда-то покупала квартиру сама, и точно знаю, что есть люди, которым очень важно НЕ делать ремонт. И даже если они собираются что-то делать, квартира все равно должна быть очень чистой к их приходу. Я не стала надеяться на то, что покупатели смогут хорошо представить, как она будет выглядеть если навести в ней порядок, и наняла отделочника.

Не спеша, за месяц он сделал следующие работы: затер швы между кафельной плиткой в ванной и на кухне чистой затиркой, постелил свежий линолеум на кухне и самый недорогой ламинат в коридоре. На кухне он сделал натяжной потолок и покрасил стены свежей краской (обои под покраску уже были), в ванну он вставил белоснежную вставку и она стала как новенькая.

У меня по всей квартире были обои под покраску, поэтому коридор и старые некрасивые двери в комнаты он тоже закатал белой акриловой краской. Скорее всего ребята снимут эти покрасочные обои и поклеят цветные, но квартира встретила их не засаленными стенами, а светлыми и чистыми. Ещё кой-где были заменены розетки на современные, в общем-то, и все. В квартиру при желании и отсутствии денег на ремонт можно заезжать и просто жить, пока на ремонт не появятся средства.

Дальше я вооружилась огромным количеством тряпок и разных средств и глобально ОТМЫЛА квартиру. Не просто чтобы пыли не было — я надраила стекла, полы, подоконники, откосы окон, плитку — все, что можно надраить. Квартира из пожелтевшей и усталой превратилась в сверкающую и вкуснопахнущую. В довершение я ещё водрузила автоматический освежитель воздуха «свежий ветер».

За месяц не было ни одного просмотра

Дальше я передала ключи от квартиры риелтору. И стала терпеливо ждать новостей.
Я уже писала, что квартира на окраине города, пятый этаж пятиэтажного панельного дома, которые построили в 80-е для военных, служивших в Афганистане. Райончик не престижный, но рядом одна из самых известных в городе школ. Прямо в соседнем дворе.

За месяц у нас не было ни одного просмотра квартиры. Риелтор говорил мне, что лето — это не сезон, а затишье. Я попросила у риелтора ссылку на объявление, которое он разместил. После просмотра объявления, я решила действовать в сети сама. Во-первых, я приехала и перефоткала квартиру заново, чтобы было видно, какая в ней большая кухня, как вообще просторно и какая удачная планировка. Фоток должно быть МНОГО. И на них не должно быть нашей старой мебели и всякого барахла. Сравнивая цены на квартиры в этом районе я видела много кошмарных фотографий, которые как-будто приоткрывают завесу жизни обладателей квартир. Глядя на эти фото даже кажется, что чувствуешь запах затхлости и старости.

Нужно продавать, что жалко. А не то, от чего мечтаешь избавиться

А ещё я, конечно, написала новый текст. Не сухой и официальный, а такой, от души.

Я начала передавать своему риелтору в день по два номера телефона потенциальных покупателей с сайтов объявлений. Через 2 месяца покупатель нашелся. Это достаточно быстро, учитывая все параметры и то, что в округе продается масса квартир с такой же планировкой по такой же цене.

В общем, если вы собираетесь продавать квартиру (или дом) оцените глазами покупателя, что они увидят, когда придут знакомиться со своим новым домом? Минимальными средствами косметический ремонт точно нужен! А уж отмыть свое жилье от своих запахов и своих пятен — обязательно! Хорошие фото, много! И текст от души! Вы должны продавать то, что жалко, а не то, от чего мечтаете избавиться)))

Я действительно любила свою квартиру

Ах, да! Поставьте цену немножко выше, чем хотите получить, и обязательно давайте скидку 40-50 тысяч. Это тоже сильный фактор — ну не принято у нас в стране покупать что-то не поторговавшись! Я поставила цену на 40 000 выше, чем рассчитывала получить, и про скидку говорили сразу, не дожидаясь вопроса с той стороны. Мол, да, двери все 6 надо бы поменять. Даём на это скидку 40 тысяч.

Я действительно любила свою квартиру, я ни слова не соврала в своем объявлении, и я рада, что ее так быстро нашли ее новые владельцы — молодая семья с двумя детьми.

Ипотека — не проблема

Ещё что важно: если у ваших покупателей одобрена ипотека в том же банке, что и у вас, то все вообще элементарно. Ваш долг погашается и все, вы свободны на все четыре стороны. Разницу, естественно, получите на свой счёт. Думаю, это все легче сделать, если у вас ипотека в Сбере, при помощи их сервиса «ДомКлик». Если у вас ипотека в другом банке — можно перевести ее в Сбер — продать будет проще.

Удачи вам в решении квартирных и домовых вопросов!

Источник