Как избавиться от неликвидной недвижимости?
В начале 2000 годов я приобрела долю в квартире в дальнем Подвмосковье с целью получения Российского гражданства и прописки. Доля приобреталась через местное (Шатурское) агенство недвижимости. Никогда не проживала и даже не была по этому адресу. С 2005 года зарегистрирована в Москве.
В квартире, доля которой мне принадлежит зарегистрирован бывший муж.
На квартире «висит» значительный долг за коммунальные услуги. Я попыпаталсь оплатить свою часть, но получила ответ из местного ЕИРЦ, что начисления ведутся на квартиру, а долю оплаты расходов должны определять сами жильцы/владельцы между собой. Удалось выяснить, что собственников 8. Насколько я понимаю, все собственники приобретали доли с той же целью, что и я — получение регистрации в Подвмосковье и никто ЖКХ не платит. Кто там живет — мне не известно.
Обратилась в агенство с вопросом о продаже, но они сказали, что сейчас сделки по приобретению долей с целью прописки уже не соврешаются.
Не хочется попасть под судебные разбирательства в связи с неуплатой ЖКХ (знакомому недавно прислали повестку в суд за неуплату ЖКХ).
Как избавиться от этой неликвидной недвижимости?
Каковы легальные способы?
Вы хотите избавиться от самой недвижимости? Тогда просто заключите с кем либо договор купл-продажи квартиры и в тексте самого договора укажите условие о том, что долг по кварплате переходит на покупателя. Иначе, кроме сделки с отчуждением, Вы никак не уберете от себя квартиру.
Легальные способы избавиться это подарить либо продать. При этом при продаже Вы обязаны сначала предложить выкупить свою долю другим сособственникам.
Попробуйте выяснить данные других сособственников и договориться. Вполне возможно, что и у других необходимость в доле с такой целью как у Вас уже отпала и кто-нибудь из них был бы не прочь выкупить всю квартиру.
Правда, учитывая, что собственников 8, процесс этот будет непростой.
Что касается долгов за ЖКХ, то по закону собственники обязаны нести расходы по содержанию принадлежащего им имущества. А поскольку Вы собственник доли, то 1/8 части расходов на содержание квартиры (капитальный ремонт в частности) с Вас могут взыскать в судебном порядке.
Наталья, без выяснения вопроса о том, кто по факту проживает в данной квартире, решить вопрос с оплатой коммунальных платежей будет крайне затруднительно. Так же необходимо выяснять вопрос об остальных собственниках. Для продажи своей доли Вы должны предложить другим собственникам выкупить Вашу долю и только потом Вы вправе продать долю сторонним лицам.
Здравствуйте, Наталья. Полностью согласен с коллегой. Можете продать данную долю в квартире, раз вы ее покупали, с указанием в договоре долгов. Иначе вы от нее никак не избавитесь. Или можно оформить договор дарения, тоже в этом случае избавитесь от недвижимости.
Кстати продать вы ее можете тем людям, которые там прописано, потому что они имеют преимущественное право покупки на данную долю.
С уважением, Олег.
Добрый день, Наталья! избавиться от данной доли можно только заключив гражданско правой договор об отчуждении доли. Но как вы правильно говорите — это нелеквид, соответственно найти человека, который бы приобрёл долю, да ещё с долгами будет не просто. Мне кажется вам следует идти по другому пути — не признавать, что вы обязаны оплачивать услуги ЖКХ, так как не пользовались данными услугами. Наличие доли не делает вас автоматически должником по услугам ЖКХ. В случае предъявления к вам претензий, в том числе и в судебном порядке, представьте доказательства, что не проживали в данной квартире.
Услуги ЖКХ более широкое понятие, чем содержание объекта недвижимости. В услуги входит водоснабжение, электроснабжение и др. Это потребляемые услуги и оплачивать их должен тот, кто ими пользовался (потреблял).
Закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Поэтому Вы можете оплатить 1/8 часть долга, но так как лицевые счета не разделены, то квартира, доля которой Вами отчуждается все равно остается с долгами. Долю в квартире вообще сложно продать, а тем более еще такую проблемную.
Долю квартиры можно продать с соблюдением правила о преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Источник
Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
Сфера недвижимости — одна из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем и различных афер. По данным столичного отделения «Деловой России», около 50% сделок на вторичном рынке могут совершать черные риелторы, а незаконный оборот в этой сфере достигает 300 млрд руб. в год.
По оценке Финансового университета при правительстве России, за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых за год, выросло на 18%.
Речь идет только о выявленных случаях — о значительном числе правонарушений становится известно спустя годы, отметила советник президента Федеральной нотариальной палаты (ФНП) по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская. «Одна и та же квартира, с которой изначально совершили сделку, например с нарушением прав кого-либо из сособственников, может перепродаваться по нескольку раз, и к моменту обнаружения проблемы жертвами преступной схемы становятся ничего не подозревающие добросовестные приобретатели», — рассказала она.
Природа обмана
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
- использование поддельных документов — доверенностей, документов о праве собственности на квартиру, паспортов;
- недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг (10% — это преступления, совершаемые сотрудниками местных администраций, МФЦ и т. п.);
- введение собственников жилья в заблуждение о природе сделки и ее последствиях (например, вместо передачи недвижимости в залог мошенники пытаются оформить ее продажу; дарение недвижимого имущества, хотя даритель предполагал сохранение возможности дальнейшего проживания; псевдомикрофинансовые организации, предоставляющие «займы» под залог недвижимости и другие);
- продажа недвижимости, находящейся в обременении, или чужого имущества; фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам, и пр.
Информационные технологии и аферы с жильем
Развитие цифровых технологий не только упрощает многие процедуры, например оплату коммунальных услуг онлайн, электронное оформление ипотеки, но также создает дополнительные лазейки для мошенников.
- Цифровая подпись
Это наглядно продемонстрировала прошлогодняя история — с помощью с незаконно полученных и поддельных электронных цифровых подписей преступникам удавалось продавать квартиры без ведома их собственников. Позднее в законодательство были внесены изменения. Теперь, чтобы совершить сделку с недвижимостью через интернет, собственник должен заранее подать в Росреестр бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Если в Росреестр не поступит соответствующее заявление, то заключить сделку онлайн будет невозможно.
- Онлайн-мошенничество с коммунальными платежами
Недавно ВТБ сообщил о новой схеме мошенничества с жилищно-коммунальными услугами. Злоумышленники отправляют электронные письма гражданам о наличии у них долгов за коммуналку. В сообщении потенциальную жертву просят оплатить онлайн поддельную квитанцию или сообщить сведения о произведенной оплате. После того как клиент вводил реквизиты своей карты в фальшивую форму оплаты, злоумышленники получали доступ к его счету. То же самое происходило при передаче данных во время телефонных звонков лжесотрудникам управляющих компаний.
- Фейковые сайты по аренде и продаже жилья
В компании Infosecurity a Softline Company, которая занимается поддержкой информационной безопасности, рассказали о новом типе онлайн-мошенничества с жильем. Аферисты под видом арендодателей атакуют пользователей досок объявлений Avito и «Юла» — перенаправляют их на фейковые сайты, похожие на ЦИАН, и уговаривают перевести предоплату за аренду. «Как только жертва соглашается, ей отправляют ссылку, ведущую на фишинговый сайт, где имеется форма, в которую требуется ввести данные банковской карты. Итог один — человек теряет деньги, а данные его карты оказываются скомпрометированы», — отметил руководитель отдела анализа цифровых угроз Infosecurity a Softline Company Александр Вураско.
Об аналогичных схемах рассказали в Group-IB. «В последнее время были зафиксированы фейковые сайты, мимикрирующие под популярную базу недвижимости. Злоумышленники используют стандартные схемы обмана пользователей онлайн-досок объявлений, предлагая внести предоплату, которая в случае аренды жилья может быть достаточно высокой», — отметил заместитель гендиректора Group-IB по защите от цифровых рисков Андрей Бусаргин.
«Мошеннику безразлично, чем занимается площадка — арендой недвижимости или продажей велосипедов. Для него важно, чтобы на ресурсе сервиса была возможность внутренней коммуникации среди пользователей и «безопасные» сделки внутри самого сайта, что позволяет подменить конечную ссылку на созвучном домене для перевода средств», — предупредил Андрей Бусаргин.
- Бронирование отелей
По словам экспертов, летом наблюдался рост атак на сайты бронирования отелей, когда в сезон отпусков люди могли путешествовать только по России. Хакеры создавали сайты-двойники популярных отелей и гостиниц в Сочи. Люди бронировали номера — и оставались без денег и гостиницы.
- Предоплата за квартиру через систему быстрых переводов
Уже не первый год существует и другая схема, когда злоумышленники размещают на различных сайтах объявления о продаже квартир по ценам ниже рыночных, продолжил Александр Вураско. «Когда жертва выходит с мошенниками на связь, ей сообщают, что продавец находится в другом городе или стране и не может приехать. Параллельно потенциальному покупателю предлагают перечислить гарантийный взнос, а иногда и полную стоимость квартиры через систему быстрых переводов, указав в качестве получателя кого-либо из своих родственников», — отметил он.
После совершения сделки человек якобы сможет изменить имя получателя перевода, а продавец получит деньги. При этом мошенники просят сообщить код перевода. В результате человек остается без денег и недвижимости.
Источник