Как избавится от нежилого помещения

Отказ от собственности на часть нежилого помещения

Имею в собственности подземный паркинг. По документам (кадастровый паспорт и свидетельство о собственности) его площадь 70 кв. м. Часть этой площади (около 25 кв. м) занимает отдельное помещение с общедомовыми коммуникациями (ввод труб водоснабжения), которым я не пользуюсь, но мне приходится оплачивать содержание и отопление указанного помещения. Как мне отказаться от собственности на данное помещение?

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Прохождение через нежилое помещение труб отопительной системы еще не означает, что оно отапливаемое. Главный признак отапливаемого помещения – наличие отопительных приборов для поддержания заданной температуры, которые являются частью отопительной системы здания, а сами по себе имеющиеся в нежилом помещении трубопроводы не могут использоваться в качестве отопительных приборов.

Верховный Суд РФ, пересматривая конкретные дела, в своих постановлениях неоднократно ссылался на это обстоятельство.

Например, спор возник между предпринимателем и рессурсоснабжающей организацией (продавцом, поставщиком тепла), который требовал с предпринимателя оплаты отопления; к участию в деле привлекли третье лицо — производителя тепла «Теплосеть». Судами было установлено, что договор между производителем тепла и предпринимателем не предусматривает поставку в помещение предпринимателя тепловой энергии для отопления, согласно материалам дела отопительные приборы в помещении предпринимателя отсутствуют, стояки отопления изолированы (определение от 02.03.2018 № 307-ЭС18-122).

В другом деле организация (истец) требовала от рессурсоснабжающей организации внести изменения в договор о поставке теплоэнергии в связи с существенным изменением обстоятельств, выразившихся в изменении системы теплоснабжения помещения, в результате чего помещения перестали быть отапливаемыми. Верховный Суд РФ пришел к выводам о доказанности истцом этих обстоятельств и о том, что имеющиеся в помещении трубопроводы не могут использоваться в качестве отопительных приборов. (определение от 15.06.2017 № 304-ЭС17-6644).

Таким образом, автору вопроса необходимо поднять проектную документацию, запросить в БТИ кадастровый и технический паспорт, в которых описывается это помещение: в них должно содержаться указание на наличие таких приборов. Кроме этого, следует выяснить, имеются ли в здании:

– «распределитель» – устройство, используемое в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, и позволяющее определить долю объема потребления коммунальной услуги по отоплению, приходящуюся на отдельное жилое или нежилое помещение, в котором установлены такие устройства, в общем объеме потребления коммунальной услуги по отоплению во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в которых установлены распределители (см. постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»);

– «тепловая энергоустановка» или комплекс устройств, предназначенные для использования теплоты и теплоносителя на нужды отопления, вентиляции, кондиционирования, горячего водоснабжения и технологические нужды (см. приказ Минэнерго России от 24.03.2003 № 115 «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок»);

– «системы теплопотребления» – комплекс теплопотребляющих установок с соединительными трубопроводами или тепловыми сетями, которые предназначены для удовлетворения одного или нескольких видов тепловой нагрузки (отопление, вентиляция, горячее водоснабжение, технологические нужды) (см. Правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей; Правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей», утвержденные Госэнергонадзором 7 мая 1992 г.).

Если выясниться, что помещение неотапливаемое, то возникает вопрос: на каком основании энергетики брали плату за отопление? Тогда на стороне ресурсоснабжающей организации возникает неосновательное обогащение, которое подлежит взысканию, независимо от поведения автора вопроса – знал он об этом или нет (ст. 1102-1109 ГК РФ).

Но если все-таки помещение отапливаемое, то в описанной в вопросе ситуации собственник вправе сдать в аренду, продать или подарить ненужное ему помещение. Прекращение пользования помещением не прекращает права собственности на него.

Источник

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

ПОДПИСАТЬСЯ

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

23 Январь 2018

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение. То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст. 328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Вопросы по спорам, вытекающим из договора аренды, можно задавать в комментариях и не забывайте подписываться на рассылку публикаций.

закончился срок договора аренды жилого помещения, несу ли я( собственник помещения) ответственность за оставленные вещи?

Добрый день!
Само по себе прекращение договора аренды ни коим образом не накладывает на вас обязанности по хранению вещей арендатора.
Тут надо смотреть на фактические обстоятельства, если арендатор вам помещение не передал, оставил вход в помещение открытым, пропал, ну как тут вас обвинить в пропаже вещей.
Если же вещи не пропали, и мешают вам, можете передать из на ответственное хранение, а расходы по хранению взыскать с арендатора, в том числе за счет реализации брошенных вещей.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.

Арендатор обещал, а теперь наотрез отказывается вносить залог, оговоренный в договоре. Волнуюсь за сохранность и состояние имущества без залога. Люди оказались наглые. Зашел вопрос о разрыве договора, но боюсь, что не скоро съедут и могут поднасрать напоследок. Судебные тяжбы мне не желательны. Могу ли я, не препятствуя им пользаваться помещением, сама там присутствовать и своим постоянным присутствием создавая им неудобства и надеюсь, способствовать, чтобы они сами быстрее съехали ? В конце концов это моя квартира , а залог за доброкачественное пользование ею мне не дали.

Добрый день!
Не совсем понятен ход ваших мыслей. Чтобы посоветовать что то конкретное, конечно, надо почитать ваш договор, а то можно насоветовать не того.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.

Договор стандартный. В договоре указано, что арендатор дает арендодателю залоговую сумму, которая возвращается ему назад по окончанию срока аренды в случае бережного пользования имуществом и не возвращается в случае значительного ухудшения и порчи помещения и (или) имущества. Арендодатель сумму так и не дал, то есть гарантировать сам за себя, что он ничего не натворит в квартире не хочет. Поскольку условия договора не соблюдены арендатором, то могу ли я тоже не соблюдать свою часть договора : находиться сама сколько мне вздумается времени (возможно даже ночевать) в этой квартире ? Как я поняла, выселить мне по действующему закону займет несколько месяцев. За это время никто не гарантирует мне, что арендатор не напишет на стене “здесь был Вася”.

Закончился Договор аренды в сентябре. Арендатор не оплатил аренду за сентябрь. Уже ноябрь, , на контакт не идет, в помещении не появлятся, внутри мебель осталась, в помещение попасть не могу.Помещение арендато не сдал. Могу ли я предьявить претензию на оплату не только арендной платы за сентябрь , но и за октябрь , ноябрь.

Добрый день!
Да, можете

Добрый вечер! С Мтс в 2012 году был заключен договор аренды, они установили свое оборудование, договор аренды закончился через год. Как то было упущено, что договор не заключали, меняли директора, бухгалтера, упустили из вида, чтобы заключить договор, и МТС не платили, молчали, как сейчас потребовать с них оплату за все эти годы, так как оборудование стоит до сегодняшнего дня, они вроде и согласны возместить, и договор заключить, потому что это оборудование не могут убрать, так как связи не будет в районе этом, как законно истребовать с них задолженность с юридической стороны?

Добрый день!
Представляется, что все зависит от ваших целей. Если Хотите за весь период получить арендную плату, то надо договариваться. У вас есть предмет для торга – если не будут платить, вы можете отказаться от исполнения договора, взыскать задолженность за последние три года и судебные расходы. А они пусть забирают свое оборудование.
В общем в судебном порядке можете рассчитывать на взыскание задолженности только за последние три года.
Как? Пишите претензию, в случае неудовлетворения – в суд. Понадобится помощь – обращайтесь.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.

Здравствуйте ! Просим Вас дать консультацию о сложившейся у нас ситуацией с арендой нежилого помещения (бокса ) в связи с не продлением аренды на следующий год по причине, указанной арендодателем как “для собственных производственных необходимостей “. Будем очень признательны за совет -как нам быть в данном случае .
Суть ситуации в следующем : Я ,как ИП ,являюсь арендатором бокса площадью 100м2 на территории завода на протяжении 22 лет . Были разные территории и площади , но так как бизнес уменьшался , то они потихоньку отдавались другим предпринимателям . В итоге у меня остался один бокс , набитый техникой и запчастями более 5500 наименований , что даже проходы узкие . Завод каждый год заключал с нами новый договор аренды всего на год на протяжении 22 лет . И вот в этом году они решили не продлевать мне эту аренду в связи с производственной необходимостью . Приказ о не продлении аренды я не получал по почте и узнал случайно от моего знакомого. Причину пока точно не знаю , но может быть выбрали из всех арендаторов именно меня , так как были трудности в бизнесе и оплата за аренду проходила не своевременно . Но на момент издания приказа о не продлении аренды и освобождении бокса у меня было проплачено на два месяца вперёд.В договоре аренды указано, что они могут не продлевать аренду в связи с производственной необходимостью и другими причинами ( несвоевременной оплатой аренды и т д ) и должны об этом уведомить за два месяца . Скорее всего они это и сделали , но послали не на тот адрес . А я не могу его получить , так как нахожусь за границей с середины сентября и по сей день ( по причине лечения онкологического заболевания и возможной операции ) , буду находиться ещё на лечении и реабилитации до марта 2019 года . Когда я уезжал мне про прекращение аренды было ничего не известно . Соответственно , бокс сейчас забит запчастями и никакой деятельности не ведётся (работников нет ) на время моего отсутствия ( бизнес не такой большой ) . Я написал им ещё почти за два месяца( в начале ноября ) письмо через емейл о продлении аренды в связи со сложившейся ситуацией , где указал,что нахожусь на лечении и операции ( не могу освободить помещение ), которое отнесли в приемную директора , далее мне передали что его рассматривали и отдали юристу , что потом -не понятно . И вот на днях я написал второе письмо уже с просьбой продлить аренду , в связи со сложившейся ситуацией , всего на пол-года и дать мне возможность , тем самым , переехать . В письме указал причины моего отъезда , приложил авиабилеты с датой возвращения в марте 2019 , отметка о пересечении границы в заграничном паспорте , и написал о невозможности освобождения бокса в данный момент , ждём ответа .
И вот мой вопрос : если они всё-таки откажут в продлении аренды хотя бы на пол -года , а я ,естественно ,освободить это помещение не смогу , что они могут сделать с моим имуществом и что я могу сделать в данной ситуации. Мне надо всего пол -года , так как по приезду в марте я сам лично смогу договориться о продлении аренды на год . Спасибо . С Уважением Андрей Д.

Доброго дня!Закончился срок аренды квартиры по договору.Я уведомила жильцов в установленном порядке о непродлении договора.Но выселяться они не хотят,ссылаясь на то,что идёт строительство их дома и им надо ещё 4 месяца где-то жить.Готовы дальше снимать и оплачивать аренду.Но мне необходимо в срочном порядке продать эту квартиру.Какие меры к выселению я могу применить к жильцам?

Здравствуйте Александр. У мня такой вопрос . я Арендодатель . в договоре прописано- ежемесячно оплачивать согласно счетам за свет и арендную плату за киоск ежемесячно с предоплатой. Арендатор задолжал за свет и организация его отключила. теперь мне не заплатила за аренду киоска за два месяца. Ранее . устно я пошла на уступки и согласилась получать деньги за два месяца . вот за эти два месяца- ноябрь и декабрь я не получила денег. . за свет арендатор до сих пор не погасила долг. писать ей претензию?. суммы не большие . возможно что до суда обратиться к участковому где она живет? она имеет уже свой киоск и деньги у нее водятся только с ними расставаться для оплаты не хочет. в киоске она держала цветы . света нет цветы она забрала а вот маленький кондиционер забрала или нет . не знаю у нее ключ от одной двери у меня его нет. но я на свой страх и риск закрыла вторую дверь она там давно не появляетя сказали соседи. возможно не сняла кондиционер . при не погашении задолжности я заберу себе кондиционер. двигатель от него мой. Скажите пожалуйста как мне лучше поступить просто мои слова на нее не действуют. писать в суд она ИП и я ИП маленькие суммы они не рассматривают.Большое вам спасибо за содействие.

Здравствуйте, в 2016 году между мной и комитетом имущественных отношений г Санкт-Петербург был заключен договор аренды, в 2018 году комитет расторг договор и прислал уведомление о расторжении. Так как я не согласна, я обратилась в суд и на сегодняшний день идет судебное разбирательство. Помещение по акту приема не передано обратно комитету, могу ли я пользоваться помещением пока идет судебное разбирательство?

Я задал Вам вопрос ещё 7.12.2018 , но ответа так и не последовало ,могу я уточнить будет ли от Вас ответ или что то надосделать для того что бы его получить ,прошло уже два месяца . Спасибо

Добрый день! Нет времени разбирать коментарии, телефон указан на сайте – звоните.

Добрый день.
Есть действующий договор аренды нежилого помещения (магазин), но арендатор 2-й месяц не оплачивает аренду. Была послана досудебная претензия по адресу указанному в договоре, но письмо лежит в невостребованных. Как правильно выселить арендаторов и расторгнуть договор аренды. Номер указанный на сайте не используется, как с вами связаться.

Здравствуйте!
Срок действия Договора аренды закончился 31.12.18г. Был подписан Акт сдачи-приемки помещения, но арендатор не выехал и продолжает частями и с задержками оплачивать аренду вплоть до настоящего времени. Т.к. на его место не было нового арендатора, приходилось с этим мириться. Но появился новый арендатор, который внес залог и с ним подписан Договор с 01.07.19г. Старому арендатору вручено 01.05.19г. уведомление об освобождение помещения в кратчайший срок (без указания конкретной даты). Помещение (оплачено до конца мая) на данный момент он не освободил. Помещение 1000 кв.м., используется под производство, полностью заполнено сложным оборудованием. Что делать?

Обратиться к адвокату в реале, а не ждать ответа на комментарий, наверное… в двух словах не описать

Добрый день! Есть 2 собственника у помещения в долевой собственности! Договор заключен с одним и получает плату только один собственник, органы полиции говорят, идите в суд.! как можно без суда выселить арендателей!

Сдала квартиру со страховым депозитом на длительный срок. Через месяц вместо очередной оплаты мне сказали, что страховой депозит будет использован как Оплата за последний месяц. Я с этим не согласна и поставила условие: оплатить или съезжайте. Насколько я понимаю, страховой депозит – это возвратная сумма и предусматривается как страховка за квартиру. В договоре есть пункт, в котором прописано одностороннее расторжение Договора при нарушении его условий в частности несвоевременной оплаты. Что делать? Какие у меня для этого возможности. В Договоре максимально прописаны условия.

чтобы дать вам конкретный ответ надо читать договор. вообще арендатор, очевидно, не прав

Могут выселить меня если я снимаю помещения 1год 8 месецев говорят чтоб я ушёл за 3 дня

Добрый день! Выселяют только в судебном порядке, а правомерно или нет вас просят покинуть помещение не отвечу, надо договор читать

Купил недвижимость на торгах по банкротству, полностью его оплатил, получил на руки ЕГРН, старый собственник на отрез отказывается покидать помещение. Отключить свет и воду не могу т.к. там нужны свежие показания, а доступа у меня нет, а как вы сказали через суд на выселение долго, что посоветуете?

Добрый день! Посоветую обратиться к специалисту в реале, недостаточно вводных чтобы дать совет, который можно было бы использовать как руководство к действию.

Прошу прощения, недвижимость комерческая.

Добрый день! Договор аренды с предприятием закончился в декабре 2020 года, но продолжают жить. Новый договор не подписывают, поначалу платили с небольшой задержкой. Теперь постоянная задолженность 3 месяца. На все вопросы. – только обещания. Действует ли старый подписанный договор, если новый не подписан

Источник