Как избавиться от риэлтора при продаже квартиры

Как обойти риэлтора при покупке квартиры и выйти на владельцев

Как обойти риэлтора при покупке квартиры, чтобы выйти на владельца недвижимости и купить у собственника напрямую, рассмотрим схемы и способы даже при заключенном договоре.

Мы говорим про те случаи, когда покупателя вынуждают на подобные действия:

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице «Наша команда»

Как вариант, пускай тогда еще и профессиональную ответственность страхуют, «устроившись» в этой цепочке. Вот и цена комиссии сама собой бы выросла за счет страховой премии.

Никогда не мог понять за что риэлторы берут такие деньги. Они же по факту ничего не делают. А деньги такие, буд-то жизни спасают. Спасибо, что даёте советы.

Григорий, ваш праведный гнев закономерен и справедлив ввиду того, что вы имеете несчастье сотрудничать с недобросовестным подрядчиком.
Проблема решается просто — грамотный подбор добросовестного исполнителя.
Как только собственники начнут «голосовать» в пользу добросовестных Подрядчиков, рынок недвижимости очистится от проходимцев.
Поэтому надежда, в конечном счете только на вас!
Благодарю, что поделились опытом!

Риелторы это бездельники, заговаривают зубы. Обещают сдать квартиру дороже, им все равно когда сдастся, сейчас или через полгода за такой ценник. Им бы комиссию больше получить, и все равно когда сегодня или завтра. А собственник потеряет арендную плату за несколько месяцев. И ответственность никакую ни несут. Арендаторы жалуются что риелтор им еще паркинг обещал, а я об этом и не знал, затем арендатор съезжает и тут снова появляется этот проклятый риелтор. Сдаю без риелторов, гораздо быстрей ищу арендаторов.

Два месяца квартира пустовала, узнал от арендаторов что они от риелтора пытались 2 недели добиться просмотра, тк у риелтора моего сделка, то в будни он не показывает, тк ему ехать далеко, то выходные забиты. А мне говорил что просмотров нет, арендаторы не идут по разным причинам!

Альберт, ваше предложение сродни утопии, если рассматривать его с точки зрения нынешней реальности.
Нынешняя реальность такова, что единицы отвечают своим рублем, например, создавая ООО, к которым нельзя ничего предъявить, кроме как на сумму уставного капитала в 10.000 рублей. И это сплошь и рядом в сфере услуг, особенно в ремонте и строительстве — наиболее важных сфер человеческой жизни.
Поэтому, ваш вариант, как идеал к которому нужно стремиться, с удовольствием поддержу!

Ещё ни один риелтор и нотариус не ответили своим рублём за пропавшие и оспоренные сделки с недвижимостью. Вот поэтому и не хотят платить комиссию. Если бы риелтор «устраивался» в цепочку между покупателем и продавцом как ответчик за сделку по Суду и Закону — лично я платил бы комиссию много больше.

Анна, на своем блоге риэлтор Дмитрий, дает рекомендации по вашему вопросу: https://mainseller.ru/kak-rieltoru-obezopasit-sebya-obmana.html

Мне как риэлтору,как предотвратить такие случаи?Понятно ,что я не застрахована от такого, но все же может есть какие-то советы?

Здорово, Галина, что вы беспокоитесь за покупателя!
Но, возможно, стоит дать ему возможность самостоятельно принимать решение и брать ответственность за это на себя?
Или, вы придерживаетесь мнения, что надо за руку вести, начиная с д/сада и по момент ухода?

Вы написали пособие для покупателя как не платить за услугу. Но самое страшное что вы подвергаете опасности собственников и отдаете их в руки мошенников. Большинство агенств сопровождают сделку юридически и собственник уже защищен тем же эксклюзивным договором.

Источник

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

• риск заключить договор с недееспособным продавцом;
• риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
• риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

• не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
• отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
• просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
• действуют по доверенности;
• существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
• торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Источник

Продажа квартиры без агентов. Как избавиться от массовых звонков риэлторов

Продолжаем цикл статей для собственников, желающий продать свою квартиру без посредников. В первых двух материалах ( здесь и тут ), мы не затронули важный момент продажи квартиры.

Этот момент появляется только тогда, когда квартиру продаёт владелец.

Подав объявление на сайты типа «Авито», «Домофонд» (тот же «Авито»), Циан в Москве или Яндекс.Недвижимость, собственник в первые дни будет получать сотни звонков.

Но радоваться тут нечему. Потому что 99% звонов будут от … риэлторов. Которые решили, что владелец, который сам продаёт квартиру, – это неправильно. И поэтому надо обязательно взять такого несмышлённого собственника под своё крыло и заключить с ним договор оказания услуги .

Причём в данном случае «телефонный спам» не имеет привязки к городу. Москва, Санкт-Петербург, Тверь, Новосибирск, Владивосток, Казань, Краснодар, Сочи, Калининград – в каждом из этих городов продавцы своих квартир получают сотни звонков в день в первое время после публикации объявления о продаже своей квартиры.

Что делать в этом случае продавцу?

Первое – не совершать классических ошибок

Ошибка 1. Подавать рекламу своей квартиры на свой основной номер телефона

Самая грубая ошибка. И самая часто встречающаяся. Собственник решает, что будет удобно получать звонки по квартире на тот же номер телефона, каким он пользуется каждый день для связи со своими близкими, друзьями, знакомыми.
Но номер, засветившийся на сайтах, подобных «Авито» или «Юла» попадают в базу всех продавцов (не только риэлторов). И вот уже звонки, смс и сообщения в мессенджерах с предложением что-нибудь купить или поучаствовать в лотереях, акциях, розыгрышах будут приходить постоянно и очень долго на этот номер.

Причем сам владелец номера дал на это согласие– в пользовательскому соглашении всех сервисах объявлений есть пункт, по которому сервис имеет право передавать всю информацию, содержащуюся в любом рекламном объявлении третьим лицам для «проведения маркетинговых акций и мероприятий».

А человек нажимает кнопку «Согласен» почти не задумываясь. Отсюда и результат.

Ошибка 2. Писать в объявлении – «агентов прошу не беспокоить» «собственник» «помощь агентов не требуется»

Вторая большая ошибка. Фраза «Агентов просьба не беспокоить» действует на риэлторов как красная тряпка на быка. Как только подобные фразы появляются в объявлениях о продаже или сдачи квартиры в аренду, поток звонков из риэлторсокго мира растёт в геометрической прогрессии.

Не стоит давать лишнего повода риэлторам оборвать ваш телефон.

Ошибка 3. Нанять риэлтора

Некоторые собственники не выдерживают напора риэлторов по телефону и нанимают себе агента по недвижимости, чтобы «он сам разбирался со всем». Но ведь именно этого от вас и добивались все те же риэлторы, чтобы обрывали рекламные телефоны собственников!
Это похоже на капитуляцию.

Но эту войну можно выиграть. Причем без больших затрат своих ресурсов.

Второе, что нужно сделать собственнику, – пойти на некоторые хитрости

1. Купить отдельную сим-карту

По-другому никак. Идете в офис оператора и покупаете сим-карту для рекламы. После того, как успешно продадите свою недвижимость, снова идёте в офис оператора из закрываете номер. Пока закон о максимальном возможном числе сим-карт для одного гражданина не принят, покупка нового номера не будет большой проблемой.

2. Грамотно составить рекламное объявление

Как писалось в первой статье цикла, при написании текста рекламного объявления, собственнику не нужно придумывать что-то уникальное. Достаточно взять типовое объявления известного и агентства недвижимости и смоделировать его.

Это позволит бесплатно воспользоваться опытом маркетингового отдела риэлторской компании и не привлекать внимание агентов, мечтающих поработать с собственником квартиры. За комиссию, разумеется.

Помимо вышеперечисленного, моделирование текста рекламы квартиры поможет избежать глупых ошибок, которые могут погубить саму продажу недвижимости.

3. Говорить как агент

Кажется, самым трудным пунктом. Но это только кажется. Агенты в своей массе знают о квартирах чуть больше, чем простой гражданин. Особенно те риэлторы, что обзванивают собственников из рекламы на «Авито».

И агентский сленг освоить совсем несложно. Всё, что нужно, – позвонить по трём-пяти объявлениям о продаже квартир и послушать, как агенты будут рассказывать о квартире и какие вопросы задавать .

На 99% все три-пять разговоров будут укладываться в один-два шаблона, которые легко усвоить и использовать уже при разговорах по рекламе своей квартиры.

4. Представляться частным маклером по телефону

Самый эффективный метод отшивания надоедливых риэлторов. Собственник пишет привычное для глаза и мозга агента рекламное объявление, где нет никакого намёка, что продает хозяин.

А в телефонном разговоре на вопрос «Сами продаёте?» ответить «Нет, я – риэлтор» . Если агент будет слишком дотошным и спросить, в каком именно агентстве работает автор объявления, то следует ответить «Работаю частным образом» .

Таким простым способом продавец своей недвижимости быстро прекратить «телефонный терроризм» агентов. И рекламный телефон будет звонить реже. Но каждый звонок будет от потенциального покупателя.

А когда придет покупатель с риэлтором и выяснится, что частный маклер и есть собственник, то этому найдётся простое объяснение «Я – риэлтор и продаю свою квартиру» .
И в этом нет ничего необычного.

Как видите, нет ничего сложного в том, чтобы при продаже своей квартиры без агента снизить «телефонный спам» от жаждущих чужих денег риэлторов до минимума в самые короткие сроки

Подписывайтесь наш канал, которые уже не взлюбили риэлторы и агенты по недвижимости разных мастей! Видимо, мы делаем хорошую работу 🙂

Источник