Как избавится от шумных квартирантов

Кто-то вздохнул за стеной

Ситуация с «громкими» соседями, от которых всем окружающим житья нет, очень распространенная проблема. Страдающая сторона, как правило, звонит в полицию, которая по закону должна объяснить возмутителю спокойствия, что шуметь по ночам нельзя. Не до всех это доходит. А если увещевания полицейских ничего не дали? Есть ли права у тех, кто вызывал полицию, и какие они, эти права, растолковал Верховный суд.

Высокая судебная инстанция объяснила, что если дело о нарушении тишины и покоя было возбуждено по обращению гражданина и этому есть подтверждение в книге учета сообщений о происшествиях, то такой гражданин является потерпевшим по делу об административном правонарушении. А следовательно, у него есть права — например, он может обжаловать решение о слишком мягком наказании шумного соседа.

Эта история началась стандартно: ночь, многоквартирный дом, в котором одной из жительниц так весело, что соседи не могут отдохнуть.

В полночь в полицию позвонил один из не выдержавших шума соседей многоквартирного дома. Когда полицейские прибыли на место, то смогли убедиться, что звонивший гражданин совершенно прав. В общем, полицейские составили протокол об административном правонарушении.

Позже прошла административная комиссия. Она в ночном шуме не увидела ничего ужасного и решила, что гражданка действительно виновата в том, что ее соседи всю ночь не могли сомкнуть глаз. Правда, наказание оказалось чисто символическим — административная комиссия ограничилась «устным предупреждением». Проще говоря, просто погрозила пальцем.

Вот только человека, вызвавшего полицию, такое наказание не устроило из-за чрезмерной, на его взгляд, мягкости. Он потребовал более суровой меры. Для этого подготовил иск и пошел в суд, оспаривать решение комиссии. Но из этой затеи ничего не вышло — в районном суде с ним даже разговаривать не стали. Объяснили, что в этом деле он никто.

Районный суд в своем отказе указал следующее — раз в протоколе гражданин не указан, значит, и жаловаться он не имеет права. Получилось, что в ситуации с наказанием он вообще никто и отношения к делу не имеет.

Вышестоящая инстанция с таким мнением районных коллег согласилась целиком и полностью.

Заместитель председателя регионального суда рассмотрел кассационную жалобу обиженного гражданина и высказал свое мнение.

Это мнение оказалось несколько отличным от выводов предыдущих судов, но особо ничего не изменило.

На взгляд заместителя председателя суда, раз гражданин ночью не смог заснуть из-за шума и вызвал наряд, то он явно пострадал и является потерпевшим (в смысле статьи 25.2 Кодекса Административных Правонарушений РФ). Раз он потерпевший, то вправе обжаловать постановление. Вот только в обжаловании нет смысла.

Дело в том, что если отменить решение районного суда, то это ухудшит положение нарушителя — шумной соседки, а это закон запрещает. И вообще статья 30.17 КоАП РФ не предусматривает отмену предыдущих решений из-за мягкости наказания. Вывод зампреда суда: отменять оспариваемые постановления не надо.

Получив на руки стопку судебных отказов гражданин собрался с духом и обратился в Верховный суд РФ. И поступил совершенно правильно. В высокой судебной инстанции дело изучили и встали на сторону истца. Верховный суд РФ с выводами местных судов категорически не согласился. Он все судебные постановления по этому делу отменил.

Высокая судебная инстанция так сформулировала свою позицию.

Верховный суд сказал, что по закону потерпевший гражданин — это лицо, которому правонарушением причинен физический, имущественный или моральный вред. У потерпевшего человека есть право на участие в деле, и оно не зависит от того, является ли наступление конкретных последствий признаком состава административного правонарушения.

Наше административное дело было возбуждено по обращению потерпевшего в отдел полиции. В своем обращении гражданин проинформировал органы правопорядка о нарушении тишины и своих прав. Его обращение подтверждается записью в Книге учета сообщений о происшествиях.

Из всего сказанного Верховным судом следует такой вывод. Случившимся правонарушением затронуты права гражданина, и он в рассматриваемом случае является потерпевшим по этому делу. А это, в свою очередь ,означает, что гражданин имеет полное право на обжалование постановления административной комиссии.

Есть еще один важный момент — судебный порядок рассмотрения дел об административных правонарушениях подразумевает обязанность суда по созданию на всех стадиях производства по делу равных условий для сторон спора. В нашем же случае, подчеркнул Верховный суд РФ, местные суды незаконно отказали одной из сторон в реализации права на обжалование, что повлекло нарушение права потерпевшего гражданина на судебную защиту.

Верховный суд заявил: это процессуальное нарушение «носит существенный характер и не позволяет всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело». В таких случаях, согласно пункта 3 части 2 статьи 30.17 КоАП РФ, суд выносит решение об отмене всех предыдущих судебных актов и о возвращении дела на новое рассмотрение.

В своих разъяснениях Верховный суд подчеркнул — новое, справедливое рассмотрение с соблюдением всех процессуальных гарантий сторон само по себе не влечет ухудшения положения человека, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении.

И напоследок еще одна весьма существенная деталь. Верховный суд РФ напомнил коллегам о материалах своего Пленума (№ 5 от 24 марта 2005 г.). Там было сказано следующее — срок давности привлечения гражданина к ответственности истек во время пересмотра постановления о назначении административного наказания. И это, на взгляд высокого суда означает следующее: ничего не препятствует возвращению дела о слабо наказанной соседке на новое рассмотрение, снова в районный суд.

Источник

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

– На одной площадке пять квартир, одна из квартир постоянно сдается (через агентство). Контингент заселяется неспокойный, постоянно пьянки и драки, шум-гам день и ночь. Вызываем полицию, но они и юрист говорят, что глобально повлиять на собственника квартиры мы не можем, только обращаться суд. Но в суде ему дадут только штраф (разговаривали с собственником – результата нет). Есть органы власти, которые могут ограничить или запретить деятельность собственника этой квартиры? Или стоит обратиться в Жилищную палату, Роспотребнадзор? Должны же быть какие-то варианты? Устали все!

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора. Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении. Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

• Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
• Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
• Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

• На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Источник