Как избавится от управляющего

3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению).

К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.

1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.

Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.

Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются. Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики .

Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?

2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома . В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:

— обслуживание управляющей компанией;
— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30).

На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:

1. Извещаем всех собственников многоквартирного дома о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
2. Обеспечиваем наличие кворума на собрании (50 % голосов от общего числа голосов).
3. Правильно оформляем решение общего собрания собственников и протокол общего собрания собственников. Решение принимается большинством голосов собственников от общего количества голосов, принявших участие в собрании дома.

Отдельно остановимся на понятии «голос». Это не просто владелец квартиры, а владелец квадратных метров, как непосредственно принадлежащих ему (по праву собственности, т.н. «зеленке»), так и пропорциональной им доле в общедомовом имуществе . Грубо говоря, «вес» одного голоса на голосовании шикарной трехкомнатной и крохотной однокомнатной квартиры-студии будет совсем разным. Для принятия решения нужно, чтобы «за» проголосовали владельцы более 50% квадратных метров, включая и нежилые помещения (коммерческую собственность), составившие кворум собрания. Если инициаторы собрания не выполнят указанные выше процедуры, то это приведет к тому, что управляющая компания или несогласные с решением общего собрания собственники оспорят его в суде и признают решение недействительным.

Что же на сей счет говорит закон? Ответ кроется в Гражданском кодексе. Согласно ему, решение общего собрания собственников можно оспорить, если допущены значительные нарушения . К примеру, существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявшее на волеизъявление участников собрания. Или если у лица, выступавшего от имени участника собрания и голосовавшего, отсутствовали полномочия (например, доверенность). Также значительным нарушением, ставящим под угрозу легитимность собрания, будет признано нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола или голосование по вопросу, не включенному в повестку дня и отсутствие кворума.

3 шаг. Уведомляем управляющую организацию о принятом общим собранием собственников решении.

Итак, собрание окончено, а его протокол должным образом оформлен. Далее в течение 5 рабочих дней после голосования уполномоченный собранием представитель собственников дома с копией решения общего собрания извещает саму управляющую компанию и жилищную инспекцию .
Он передает уведомление о принятом решении, в котором должен содержаться ряд обязательных данных: название выбранной управляющей компании, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления. К уведомлению необходимо приложить копию решения общего собрания. Также документы можно переслать заказным письмом с описью вложения, а в жилищную инспекцию их можно переслать с помощью сайта ГИС ЖКХ.

С какого момента прекращается работа с управляющей компанией? Согласно Гражданскому кодексу, если это не прописано отдельно в договоре, то он прекратит свое действие с момента получения УК уведомления. Прежние управленцы в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления обязаны передать вновь выбранной управляющей компании или ТСЖ всю техническую документацию, ключи от общедомовых помещений, технические средства и оборудование, необходимое для эксплуатации здания.

Но что делать, если прежние управленцы отказываются передавать техническую документацию на здание, ссылаясь на ее отсутствие? В этом случае Закон обязывает их восстановить документацию и в течение 3 месяцев после получения уведомления передать ее по отдельному акту вновь выбранной управляющей организации или органам ТСЖ .

Таким образом, порядок расторжение договора управления с управляющей компанией довольно прост. Но простота этого механизма без юридической точности всех этапов может привести к длительным судебным разбирательствам и отмене решения собственников. Тщательно изучите эту процедуру, а лучше обратитесь к профессионалам. Поверьте, что лучше потратить время и деньги на подготовку смены управляющей компании, чем потом годами ходить в суды или оказаться в центре противостояния двух «укашек», воюющих за свои финансовые интересы до последнего жителя.

Источник

Как нейтрализовать руководителя-самодура

В недавнем исследовании Высшей школы экономики говорится, что 56% сотрудников российских компаний сталкивались с враждебным поведением руководителей – постоянной практикой унижения и подавления подчиненных. Такие начальники регулярно унижают и оскорбляют подчиненных, хамят, присваивают успехи сотрудников и сваливают на них собственные неудачи и т. д. Ущерб от враждебного поведения начальства в США, например, исчисляется $24 млрд в год. Сейчас эта проблема стала критичной и для России. Среди линейных руководителей, которые прекрасно ведут себя в кабинете гендиректора, могут оказаться те, кто создает невыносимые условия работы подчиненным.

Самый значимый ущерб – вымывание профессионалов из компании. Зрелый специалист не будет терпеть начальника-самодура и при первой возможности сменит работодателя, даже шум поднимать не станет. А останутся те, кто не видит для себя перспектив на рынке труда. Это не те люди, которые толкают бизнес вперед. Вторая проблема – агрессивные руководители разрушают безопасность компании. Подчиненные руководителя-агрессора скорее пойдут на нарушения, вплоть до прямого воровства. Так они возмещают ущерб за унижения. А если наступает время уволиться самому руководителю, оказывается, что вся его лояльность – видимость. Он будет переманивать сотрудников, выбалтывать секреты и легко пойдет на шантаж.

Что делать высшему руководству компании, чтобы избежать ущерба от враждебного поведения менеджеров?

Источник

Неадекватные люди: конфликты и абьюз на работе

⏱ Время прочтения — 8 минут

Исследование показало, что жесткое отношение на работе, к сожалению, нередкий случай:

При этом 11% сталкивались с абьюзом только со стороны коллег, 44% — только со стороны начальства, и 13% — и со стороны коллег, и со стороны начальства.

Опрос проводился с 22 по 27 октября 2020 г. среди 6463 соискателей (в т. ч. 3116 работающих и 3070 неработающих, но имевших работу в прошлом).

Анализ по отраслям показал, что исключением стали лишь госслужба, НКО и начало карьеры: там процент тех, кто не испытывал на себе абьюз на работе, выше тех, кого это коснулось. Правда, разница не велика — всего 2−3%.

Опрос проводился с 22 по 27 октября 2020 г. среди 6463 соискателей (в т. ч. 3116 работающих и 3070 неработающих, но имевших работу в прошлом).

Тройкой «лидеров» среди проявлений жесткого отношения стали обесценивание труда, пренебрежение и высокомерие, разговоры на повышенных тонах, хамство и грубость:

Опрос проводился с 22 по 27 октября 2020 г. среди 6463 соискателей (в т. ч. 3116 работающих и 3070 неработающих, но имевших работу в прошлом).

Решать конфликтные ситуации большинство опрошенных предпочитало самостоятельно, но значительный процент респондентов не находили выхода из ситуации и просто увольнялись.

Опрос проводился с 22 по 27 октября 2020 г. среди 6463 соискателей (в т. ч. 3116 работающих и 3070 неработающих, но имевших работу в прошлом).

Рабочие конфликты и абьюз со стороны коллег и руководителя — эмоционально заряженные, непростые ситуации, на которые сложно реагировать с «холодной головой». Мы попросили Анастасию Желудкову, психолога, автора проекта prosto_psy, прокомментировать типичные проблемные сценарии и дать рекомендации, как выходить из них без ущерба для себя и карьеры. И по возможности больше с ними не сталкиваться.

Ситуация: конфликт с начальником

Алена живет в небольшом городе и работает бухгалтером в известной и стабильной компании. Но примерно полгода назад главный бухгалтер, в команде которого работала Алена, ушла. На ее место пришел новый человек — со своими правилами и подходами к процессам. Алена жалуется, что нередко получает распоряжения устно или по телефону, а когда задача сделана, вдруг узнает, что руководитель имела в виду совсем другое.

«Если руководитель в деловой коммуникации выбирает неэкологичную манипуляцию — переходы на личность, импульсивные выпады, — это говорит о его слаборазвитых эмоциональном интеллекте и гибких навыках. Для сотрудников в подчинении такая ситуация будет некомфортной, так как руководитель будет регулярно пользоваться своим вышестоящим положением и не сдерживать свои проявления. Это в конечном итоге может привести не только к ухудшению атмосферы в коллективе — пострадает самооценка и эффективность работы подчиненных, — но и к выгоранию сотрудников из-за постоянного эмоционального напряжения и стресса, или даже к публичным конфликтам и скандальным увольнениям.

Что я бы порекомендовала Алене: развивать собственный эмоциональный интеллект, учиться работать с манипуляцией и выстраивать профессиональные границы, выходя из-под влияния “неадекватного стиля управления”. Попробовать вывести отношения с руководителем в четкую деловую коммуникацию. В случае неудачи всё же лучше сменить компанию».

Ситуация: недружелюбный коллектив

Светлана недавно вышла из декрета и узнала, что отдел, в котором она работала, сильно поменялся. Кто-то ушел сам, кого-то «ушли». Но она вернулась с мыслями о том, что надо работать, подстраиваться. И сначала все шло неплохо.

«Данная ситуация похожа на скрытую конкурентную борьбу между коллегами с теневым лидером. В женских коллективах это распространенная история. Но для подтверждения данной гипотезы нужно деликатно выяснить информацию у коллег и руководителя. И в случае, если она подтвердится, идти в открытый диалог с коллегой при начальнице.

Я бы рекомендовала Светлане поработать над самооценкой, здоровым эго, навыками открытой конфронтации и конкуренции. Учиться видеть пассивную агрессию в коммуникации и уметь на нее реагировать, экологично конфликтовать и защищать свой профессиональный имидж.

Неразрешенная подобная ситуация может ударить по самооценке Светланы, обесцениваю своих профессиональных навыков, ухудшению отношений с коллегами и уходу по собственному вынужденному желанию».

Ситуация: под давлением клиента

Сергей около года вел проект. За это время со стороны заказчика поменялся руководитель этого проекта. Пришел человек с опытом работы на госслужбе с явной целью — выслужиться и зарекомендовать себя. В общении с Сергеем стал вести себя сразу надменно, «по-барски», не давал спокойно работать. Наступил момент, когда нужно было подписать акт выполненных работ на несколько миллионов рублей. Представитель клиента заявил: «Вы еще два месяца на меня поработаете, а потом я вам акты подпишу». Хотя все работы в рамках проекта выполнены, у проектной команды завершены командировки — никаких объективных причин не подписывать документы не было.

Сергей в растерянности: ругаться и конфликтовать не хочется, но без этого, кажется, ситуацию не решить. А еще страшно потерять клиента, ведь с этой компанией они работают уже не первый год.

«Сергей хорошо проследил психологические аспекты и мотивацию в поведении клиента, который за счет своего положения пытается повысить значимость, используя манипуляцию и давление для демонстрации власти. Но в данном случае эмоциональный конфликт только обострит ситуацию и клиент усилит напор, чтобы указать, “кто тут главный”.

Рекомендовала бы Сергею поработать над уверенностью и саморегуляцией в переговорах, учиться выключать эмоции, не давая втянуть себя в манипуляции. Вести открытый дипломатический хладнокровный диалог с клиентом. С обоснованием и подкреплением всех изначальных договоренностей, фактов и привлечением всей команды клиента».

Как разрешать конфликты на работе

1. Если вы оказались в непростой ситуации на работе, прежде чем прояснять отношения, спорить, доказывать свою правоту, обратитесь к помогающему эксперту — психологу, коучу, карьерному консультанту. Дело в том, что яркие эмоции, которые вы испытываете в момент конфликта, порой мешают вам принимать взвешенные и осознанные решения. В результате конфликт не только не решается, а даже усугубляется.
2. В сложных коммуникациях сохраняйте вежливость и нейтральность. Дело в том, что оппонент может сознательно вас выводить на эмоции. Если какие-то вопросы вас ставят в тупик или втягивают в спор, возьмите паузу. «Знаете, вы мне задаете непростой вопрос. Давайте я проверю информацию и вернусь к вам с ответом».
3. Никогда не обсуждайте в таких ситуациях третьих лиц. Иначе это могут в дальнейшем использовать против вас.

👉 И последняя рекомендация: если на работе складывается непростая ситуация и все ваши попытки ее решить рушатся, подумайте, кого вы можете привлечь в качестве посредника.

«Одна из моих клиенток, — рассказывает Анастасия Желудкова, психолог, автор проекта prosto_psy, — несколько месяцев страдала от нападок нового руководителя. Тот увидел в ней конкурента и прилагал все усилия, чтобы “выдавить” из компании. Она общалась с ним подчеркнуто вежливо. По десять раз проверяла отчеты, прежде чем их отправить. Предлагала идеи, помощь, но получала лишь саркастические замечания. Просто уйти она не могла — и из финансовых соображений (у нее внушительная ипотека), и из-за привязанности к компании. В какой-то момент она поделилась своими неприятностями с руководителем соседнего департамента — они много работали вместе, и по каким-то вопросам он даже стал ее ментором. И тот неожиданно предложил ей перейти к нему. Весь вопрос с организацией перевода он взял на себя».

Источник