Как избавится от управляющей компании

Как отказаться от управляющей компании?

Хотим отказаться от услуг управляющей организации, поскольку не довольны их качеством. УК утверждает, что у нас нет такого права, нужно согласие обеих сторон. Так ли это?

Пункт 1 ст. 310 ГК РФ действительно закрепляет запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом.

Невыполнение управляющей компанией условий договора

Одним из таких случаев является предусмотренное ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.

Одновременно собственники должны принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Это один из вариантов отказа от услуг недобросовестной компании. Но для его реализации потребуется документальное подтверждение факта неисполнения договора управления. В качестве доказательств собственники могут использовать акты о неоказании услуг, фото- и видеоматериалы, ответы надзорных органов и выданные ими предписания.

Стоит оговориться, что если договор управления заключен по итогам проводимого органом местного самоуправления конкурса, то реализовать решение о расторжении договора собственники могут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Истечение срока действия договора с УК

Второй вариант расторжения договора управления – это истечение срока его действия.

Обращаем внимание, что ч. 6 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена безусловная пролонгация (продление срока действия) договора, если до момента истечения срока его действия никто из сторон не заявит о его прекращении.

Реализация полномочий совета многоквартирного дома

Третий вариант – это реализация полномочий совета многоквартирного дома.

Часть 1 ст. 161.1 ЖК РФ предусматривает обязательное создание совета дома при реализации непосредственного способа управления или управлении управляющей организацией.

Исключение составляют дома, количество квартир в которых менее четырех.

Подпункт 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ уполномочивает председателя совета дома осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Ему предоставлено полномочие направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.

В свою очередь ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании такого обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

С чего нужно начинать

Собственники могут воспользоваться любым из предложенных способов, но начать процедуру расторжения договора управления с управляющей организацией необходимо с детального ознакомления с условиями самого договора в части его расторжения.

Обращаем ваше внимание, что прежде чем расторгать договор с новой компанией собственники должны предварительно определить дальнейшую судьбу дома.

Если вы не примете и не реализуете решение о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом, компания, услугами которой вы так не довольны, продолжит осуществлять деятельность по управлению вашим домом и выставлять собственникам плату за якобы оказанные услуги.

Поэтому договоренность с новой управляющей организацией о возможном заключении договора, предварительное согласование его условий, стоимости услуг должна быть достигнута до проведения собрания.

Источник

Как сменить управляющую компанию?

Регулярная уборка подъездов, ремонт лифтов и основных систем жизнеобеспечения дома — все это является зоной ответственности управляющей компании. Бывает, что жильцы недовольны качеством оказываемых услуг и, получая очередную квитанцию, задумываются о том, за что они платят деньги. Что делать, если управляющая компания некачественно выполняет свои обязательства, и как ее поменять?

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома.

Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения.

УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы).

Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция

Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).

Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.

Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.

Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.

При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.

Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.

Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.

Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:

• оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
• реестр собственников жилых помещений дома;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.

Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.

Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.

Источник

3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению).

К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.

1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.

Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.

Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются. Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики .

Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?

2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома . В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:

— обслуживание управляющей компанией;
— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30).

На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:

1. Извещаем всех собственников многоквартирного дома о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
2. Обеспечиваем наличие кворума на собрании (50 % голосов от общего числа голосов).
3. Правильно оформляем решение общего собрания собственников и протокол общего собрания собственников. Решение принимается большинством голосов собственников от общего количества голосов, принявших участие в собрании дома.

Отдельно остановимся на понятии «голос». Это не просто владелец квартиры, а владелец квадратных метров, как непосредственно принадлежащих ему (по праву собственности, т.н. «зеленке»), так и пропорциональной им доле в общедомовом имуществе . Грубо говоря, «вес» одного голоса на голосовании шикарной трехкомнатной и крохотной однокомнатной квартиры-студии будет совсем разным. Для принятия решения нужно, чтобы «за» проголосовали владельцы более 50% квадратных метров, включая и нежилые помещения (коммерческую собственность), составившие кворум собрания. Если инициаторы собрания не выполнят указанные выше процедуры, то это приведет к тому, что управляющая компания или несогласные с решением общего собрания собственники оспорят его в суде и признают решение недействительным.

Что же на сей счет говорит закон? Ответ кроется в Гражданском кодексе. Согласно ему, решение общего собрания собственников можно оспорить, если допущены значительные нарушения . К примеру, существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявшее на волеизъявление участников собрания. Или если у лица, выступавшего от имени участника собрания и голосовавшего, отсутствовали полномочия (например, доверенность). Также значительным нарушением, ставящим под угрозу легитимность собрания, будет признано нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола или голосование по вопросу, не включенному в повестку дня и отсутствие кворума.

3 шаг. Уведомляем управляющую организацию о принятом общим собранием собственников решении.

Итак, собрание окончено, а его протокол должным образом оформлен. Далее в течение 5 рабочих дней после голосования уполномоченный собранием представитель собственников дома с копией решения общего собрания извещает саму управляющую компанию и жилищную инспекцию .
Он передает уведомление о принятом решении, в котором должен содержаться ряд обязательных данных: название выбранной управляющей компании, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления. К уведомлению необходимо приложить копию решения общего собрания. Также документы можно переслать заказным письмом с описью вложения, а в жилищную инспекцию их можно переслать с помощью сайта ГИС ЖКХ.

С какого момента прекращается работа с управляющей компанией? Согласно Гражданскому кодексу, если это не прописано отдельно в договоре, то он прекратит свое действие с момента получения УК уведомления. Прежние управленцы в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления обязаны передать вновь выбранной управляющей компании или ТСЖ всю техническую документацию, ключи от общедомовых помещений, технические средства и оборудование, необходимое для эксплуатации здания.

Но что делать, если прежние управленцы отказываются передавать техническую документацию на здание, ссылаясь на ее отсутствие? В этом случае Закон обязывает их восстановить документацию и в течение 3 месяцев после получения уведомления передать ее по отдельному акту вновь выбранной управляющей организации или органам ТСЖ .

Таким образом, порядок расторжение договора управления с управляющей компанией довольно прост. Но простота этого механизма без юридической точности всех этапов может привести к длительным судебным разбирательствам и отмене решения собственников. Тщательно изучите эту процедуру, а лучше обратитесь к профессионалам. Поверьте, что лучше потратить время и деньги на подготовку смены управляющей компании, чем потом годами ходить в суды или оказаться в центре противостояния двух «укашек», воюющих за свои финансовые интересы до последнего жителя.

Источник