Как можно избавиться от ипотеки без потери жилья

Как избавиться от ипотеки законно — обзор 4 проверенных способов

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как избавиться от ипотеки? Мы с мужем брали ипотечный кредит на квартиру в то время, когда у нас были высокие доходы. В настоящее время я осталась без работы, а зарплата у мужа сократилась. Плюс ко всему у нас увеличились расходы в связи с пополнением в семье. Таким образом платить ипотеку стало очень тяжело.

Мария, г. Севастополь.

Ипотека (или ипотечный кредит) представляет собой вид долгосрочного кредита, при котором деньги выдаются с оформлением в залог недвижимого имущества или земли.

Большие периоды кредитования и крупные суммы образуют серьёзную финансовую нагрузку в течение нескольких лет или даже десятилетий. За столь длительный период времени жизненная ситуация у заёмщика может в корне поменяться.

Самое главное – различные жизненные события могут негативно отразиться на уровне его платёжеспособности. В такой ситуации вносить платежи по ипотеке становится непросто.

Существует несколько ситуаций, когда заёмщик принимает решение избавиться от ипотеки:

• С одной стороны , должники мечтают быстрее погасить кредит и вывести недвижимость из-под залога.
• С другой стороны , немалое количество заёмщиков оказывается в ситуации, когда им становится слишком сложно обслуживать займ на имеющихся условиях.

Вне зависимости от побудивших причин заёмщику следует знать, как лучше освободиться от ипотечного кредита.

Какие цели и задачи ставят перед собой должники-заемщики, избавляясь от ипотеки

Основные цели и задачи избавления от ипотечного кредита

Далеко не все понимают, но освободиться от ипотечного бремени зачастую намного проще, чем от потребительского кредита. Однако всё определяется в первую очередь целями и задачами, которых стремится добиться заёмщик.

Чаще всего ипотечные заёмщики определяют для себя следующие цели:

1. Сохранить залоговое имущество в собственности, но одновременно достичь внесения изменений в условия ипотечного договора. Это поможет снизить кредитное бремя и обслуживать займ на более выгодных условиях.
2. Сохранить право собственности на недвижимость или землю и самостоятельно добиться сокращения кредитной нагрузки. Достичь этого можно при помощи рефинансирования ипотеки.
3. Погасить ипотеку как можно быстрее. При этом заёмщику неважно, останется ли предмет залога в его собственности.

По своей сути ипотека является достаточно сложной формой кредитования. Такой займ включает два вида правоотношений: по поводу предмета залога и непосредственно по поводу кредита. Две этих части взаимосвязаны, поэтому цели, которые ставит по отношению к ним заёмщик при решении освободиться от ипотеки, также зависят друг от друга.

В большинстве случаев приходится выбирать, сохранять или нет право собственности на предмет залога. От принятого решения зависит, какие меры предпринимать в сложившейся ситуации.

Легче всего освободиться от ипотечного кредита, если заёмщик готов потерять предмет залога. При этом именно имущество сможет обеспечить исполнение обязательств.

Если же важно сохранить право собственности на недвижимость или землю, ситуация осложняется. Придётся самостоятельно найти источник для погашения ипотеки, её рефинансирования либо попытаться договориться с банком.

Прежде чем приступить к выбору способа освобождения от кредитных обязательств, следует обратить внимание на возможность решить этот вопрос при помощи страховки. Большинство заёмщиков оформляют полис страхования жизни, а также здоровья. Более того, некоторые из них оформляют страховку на гражданскую ответственность, в том числе по поводу ситуаций потери работы или сокращения уровня дохода .

Страховые выплаты могут помочь заёмщику полностью или хотя бы частично погасить ипотеку. Если полис не был оформлен, либо ситуация должника не является страховым случаем, придётся искать другой способ решения проблемы.

Законные способы избавления от ипотеки

Как избавиться от ипотечного кредита — 4 проверенных способа

Способ освобождения от ипотечного кредита определяется в первую очередь отношением заёмщика к предмету залога. Поэтому возможные варианты разделяются на группы именно в зависимости от этого.

1) Имеется необходимость сохранить имущество

Если есть желание сохранить право собственности на предмет залога, можно решить проблему приведёнными ниже способами.

Способ 1. Реструктуризация ипотеки

Если принято решение о реструктуризации, следует обратиться в кредитную организацию с заявлением.

В заявлении о реструктуризации долга отражаются:

• причины, мешающие погасить ипотечный кредит на имеющихся условиях;
• документальное подтверждение сложившихся обстоятельств;
• выражается желание оформить реструктуризацию.

Когда заявление кредитором будет рассмотрено, он примет решение и предложит варианты выхода из сложившейся ситуации:

1. в течение определённого периода заёмщик гасит только проценты, основной долг замораживается;
2. увеличение срока ипотеки и сокращение размеров ежемесячного платежа;
3. сокращение процентной ставки.

Представленные варианты не являются исчерпывающими. Кредиторы разрабатывают индивидуальные условия реструктуризации, которые соответствуют сложившейся ситуации и учитывают положение заёмщика сейчас и в будущем относительно его финансового благополучия.

? Подробности о реструктуризации кредита — в нашей специальной публикации.

Способ 2. Рефинансирование

Рефинансирование подходит для тех заёмщиков, которые оформили ипотеку несколько лет назад, когда ставка была значительно выше. Сегодня большинство крупных банков предлагает подобные программы. Они пересматривают условия ипотеки, снижая ставку.

Однако при таком решении вопроса огромное значение имеет наличие и размер просроченной задолженности. Сначала с целью оформления рефинансирования следует обратиться к кредитору, через которого был получен ипотечный кредит. Если он откажет, можно направляться в другую кредитную организацию.

О том, как происходит рефинансирование кредита, читайте в одной из наших статей.

2) Залоговое имущество сохранять не планируется

Если для заёмщика не принципиально сохранение имущества, можно использовать другие способы для освобождения от задолженности:

Способ 3. Продажа недвижимости или земли

Прежде чем продать залоговое имущество, следует получить разрешение банка. За счёт средств, полученных от реализации, и будет произведено погашение ипотеки.

При решении продать недвижимость придётся получить согласие банка. Существует два варианта: заёмщик сам занимается реализацией имущества либо кредитор организует продажу с разрешения клиента. В любом случае банк в обязательном порядке контролирует сделку.

О том, как быстро продать квартиру, мы писали в предыдущей статье.

Способ 4. Перевод задолженности по ипотеке на другого заёмщика

В такой ситуации в первую очередь придётся получить согласие банка, выдавшего ипотеку. Кредитор проверяет нового клиента так же, как и первичного должника.

Зачастую первичный заёмщик не устраняется из ипотечных взаимоотношений. В соответствии с условиями изменённого договора этот клиент несёт солидарную либо субсидиарную ответственность по займу.

По поводу объекта залога вопрос решается в соответствии с соглашением между заёмщиком и банком. В большинстве случаев схема таких сделок разрабатывается индивидуально . После этого все условия согласуются между всеми участниками сделки. Однако основным всё-таки будет мнение банка-кредитора.

Чаще всего отношения по поводу недвижимости решаются одним из следующих вариантов:

1. залог сохраняется за первичным заёмщиком;
2. имущество при получении согласия кредитора переходит новому должнику, остаётся в залоге. При этом первичный заёмщик освобождается от каких-либо обязательств перед кредитором.

Возьмите на заметку! Зачастую заёмщики пытаются освободиться от ипотеки, сдавая имущество в аренду. Получаемые от арендаторов платежи при этом идут в качестве платежей по кредиту.

Однако для оформления договора аренды необходимо получить согласие банка. Но зачастую должники игнорируют это требование, договариваясь с арендатором исключительно устно. Либо они заключают договор аренды, надеясь, что банк не отменит его. В любом случае сдача в аренду ипотечной квартиры – не лучший вариант .

В качестве заключения представляем вашему вниманию краткую таблицу, которая содержит возможные способы освобождения от ипотеки.

№	Способ	Краткое описание
Ситуации, когда необходимо сохранить имущество
1	Реструктуризация	Заёмщик подаёт заявление, описывая возникшие сложности В итоге может быть увеличен срок, снижена ставка, долг заморожен на определённое время (выплачиваются только проценты)
2	Рефинансирование	Проводится в своём или любом другом банке Подразумевает выдачу нового кредита для погашения старого на более выгодных условиях
Сохранять имущество не планируется
3	Продажа имущества	Требуется согласие банка Ипотека гасится за счёт полученных от реализации средств
4	Перевод долга на другого заёмщика	Необходимо согласие банка Залог либо сохраняется за первичным заёмщиком, либо переходит новому

Также рекомендуем посмотреть видео на тему «Где взять денег, когда срочно они нужны»:

Источник

Ипотечные квартиры всегда в опасности. Как их теряют?

«Ура, мы съехали от родителей! Будем жить по своим правилам в своей собственной квартире!» — ликуют люди, взявшие ипотеку. И хотя все понимают, что теперь долгие годы придётся отдавать банку львиную долю своего заработка, мало кто думает о том, что квартира-то по факту не совсем «собственная» — она в залоге у банка. И, если что-то пойдёт не так, он имеет множество возможностей её забрать.

_{«Ура, мы будем жить в своей квартире!» Фото: movenc.com}

Конечно, банк не заберёт квартиру на ровном месте, равно как и любой другой человек или компания, у которых в залоге чужое имущество, не могут присвоить его, когда заблагорассудится. Но если залогодатель, то есть человек, который заложил свою собственность, как-то проштрафился и не выполняет обязательств, то залогодержатель может заполучить имущество, чтобы возместить себе убытки — для этого залог и нужен. Он обеспечивает кредитору спокойствие и компенсацию ущерба в случае чего.

«Да здравствует наш суд»

Один из способов завладеть залогом для кредитора — обратиться в суд. Все привыкли, что банк звонит должникам и просит вернуть долг по-хорошему. Однако по закону «обиженный» невыполнением обязательств вовсе не обязан общаться с заёмщиком. В случае с ипотекой кредитор может никак не проявлять своё недовольство. О том, что банк заметил, что платежи не вносятся, и требует залог, безмятежный новосёл может узнать только из внезапно «свалившегося» на его голову иска об обращении взыскания — так юридически называется требование перевести залоговое имущество в собственность залогодержателя.

В кредитном договоре чётко прописано, в каких случаях банк может обратиться в суд, чтобы взыскать заложенное имущество. Банк может не спешить: у него есть три года с момента нарушения договора, чтобы обратиться в суд.

Одного иска мало

То есть, если новосёл не вносит платежи, то банк может обратиться в суд и с требованием уплатить долг, и с требованием получить заложенную недвижимость. Это два разных требования и два разных иска, кредитное учреждение может подать их оба, а может ограничиться одним — на усмотрение банка. Юрист Нелли Гурьянова отмечает:

Банк может пойти в суд и потребовать с заёмщика погасить задолженность, но при этом не требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, истребование залогового имущества может происходить одновременно с взысканием долга, а может быть заявлено (или не заявлено) отдельно. Оно всегда самостоятельное

Если банк всё-таки «вышел на тропу войны» и требует не только долг, но и залог, то у него есть одно серьёзное ограничение. Общая задолженность заёмщика перед кредитным учреждением должна быть соразмерна стоимости залогового имущества. Только в этом случае кредитор может претендовать на это имущество. То есть нельзя отнять квартиру, которая стоит 3 миллиона рублей, если суммарно человек должен банку менее 50 тысяч.

Получается, что опаснее всего первые годы ипотеки. Если нарушить обязательства в это время, то банк может завладеть недвижимостью, так как долг большой и сопоставим с её ценой. Если же человек платил ипотеку 19 лет, а на последнем 20-ом году начал нарушать обязательства, то банку уже едва ли удастся получить залог, ведь оставшийся долг по сравнению с ценой недвижимости копеечный.

Без суда и следствия

Имеются случаи, когда заполучить залог в собственность залогодержатель может и без суда. Правда, на внесудебную процедуру есть множество ограничений, поэтому в большинстве случаев для ипотеки россиян она неприменима. Нельзя завладеть заложенным имуществом должника в случаях:

• если в ипотеке жилое помещение;
• если владелец заложенного имущества пропал без вести;
• если недвижимость заложена по нескольким договорам ипотеки или нескольким залогодержателям при отсутствии общего соглашения;
• если заложена сельскохозяйственная земля без построек на ней или с постройками, но предоставленная гражданину;
• при ипотеке определенных земель муниципальной или государственной собственности или любой недвижимости в государственной или муниципальной собственности;
• при ипотеке имущества значительной художественной, культурной, исторической ценности для общества.

Однако, чтобы залогодержателю можно было получить залог без суда, нужно, чтобы такая возможность была детально прописана в договоре с залогодателем.

С молотка

Зачем банку квартира — он будет в ней жить? Нет, жильё как таковое банку не нужно, ему нужны деньги, которые он не получил или недополучил от заёмщика. Поэтому конечная цель обращения взыскания — это обычно продажа залога и возмещение убытков за счёт вырученных денег.

Кто и как будет продавать имущество? Идеальный вариант – быстрая продажа с публичных торгов. Этот путь используется, если вопрос решался через суд. Суд в решении определяет начальную продажную стоимость имущества, и специализированная организация проводит торги согласно Гражданскому кодексу. Вырученные деньги идут взыскателю в погашение задолженности заёмщика.

Если же имущество перешло залогодержателю без суда, по соглашению сторон, то его можно продать на открытом аукционе.

Есть и ещё два варианта. Если имущество не удалось продать или залогодержатель не прочь оставить его себе, не выручая за него денег, то так тому и быть: закон не запрещает обходиться без продажи. Также залогодержатель может попытаться самостоятельно продать залог, никого не привлекая.

Не в суд, а к нотариусу

Наконец, последний способ продать залог — нотариальный. Юрист Нелли Гурьянова поясняет, когда его можно использовать:

Если договор залога удостоверен нотариально, то и обращение взыскания может быть произведено без суда, на основании исполнительной надписи нотариуса. Эта процедура проходит с участием судебного пристава исполнителя, но в данном случае он исполняет не решение суда, а указание нотариуса

Пристав изымает имущество в залоге у залогодателя (если оно по договору находится в его пользовании), производит его арест и передает залогодержателю. Если стороны договорятся, то реализовать имущество может и судебный пристав.

В любом случае, процесс перехода собственности на имущество от залогодателя к залогодержателю очень длительный и не всегда успешный. Имущество может быть не востребовано на торгах либо продано по низкой цене — тогда вырученных денег не хватит для погашения задолженности. Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены в суде, имущество может существенно измениться в цене, пока его продают, и так далее. Оформляя ипотеку, банки стараются минимизировать риски, тщательно проверяя заёмщиков и их финансовое положение, чтобы не началась волокита. Полезно знать о процедурах и самим заёмщикам, чтобы не нарушать условий договора и не столкнуться со всеми этими проблемами.

Источник