Нужно избавиться от дачи

Дача отвернулась: загородное жилье больше не инвестиция

В Подмосковье всё больше желающих избавиться от дачи и всё меньше желающих ее купить — намного популярнее вариант аренды, говорит статистика. Опрошенные «Известиями» эксперты, однако, полагают, что в действительности вал предложений на рынке загородной недвижимости — иллюзия. На рынке полно недостроев, неликвидных земель, навороченных домов и участков с неадекватно высоким ценником, что может помочь сделать выгодную покупку. Подробнее читайте в материале «Известий».

Дача на сезон

Анастасия с мужем решили провести лето на арендованной даче в Подмосковье, деревне Степаново. Дом с ухоженным участком, камином и достаточным числом комнат для троих детей обошелся семье в 180 тыс. рублей на целое лето. При этом никому не нужно полоть грядки, косить траву и иначе наводить красоту.

По области можно найти предложения на любой кошелек. Экстремально дешевый вариант — дача за 5 тыс. рублей в Можайском районе. Нижняя планка по цене в среднем составляет порядка 30 тыс. рублей в месяц. Так, на берегу Истры, в 40 км от МКАД сдается домик площадью 36 кв. м. Один из самых дорогих лотов — коттедж в Барвихе площадью 700 кв. м, проживание в котором обойдется в 1,4 млн рублей.

В прошлом году был взрывной спрос на аренду загородных домов из-за чемпионата мира по футболу. В этом сезоне таких показателей эксперты не ждут, но прогнозируют рост в 10% по сравнению с летом 2017 года. И это большой отрыв с учетом того, что за пять лет (если не считать год ЧМ-2018) спрос из-за кризиса снизился на 24% — такие данные приводят в ИНКОМ-Недвижимость.

Аренда дач растет во многом за счет спонтанных решений об отдыхе, говорят эксперты. Такие арендаторы — молодые люди, которые любят дачный отдых, но не хотят привязываться на долгие годы к одной локации. За I квартал этого года, по подсчетам «Авито Недвижимость», спрос на краткосрочную аренду дач вырос на 44%.

6 соток в прошлом

Москвичи всё чаще покупают квартиры в подмосковных новостройках в качестве второго жилья — три года назад таких сделок были единицы. В большинстве случаев они становятся источником пассивного дохода, но в некоторых случаях становится альтернативой даче.

На загородные участки и дома спрос остается низким, хотя россияне всё так же любят отдыхать на даче. Каждый четвертый в прошлом году провел лето за городом, в том числе в арендованных «домиках в деревне», подсчитали социологи. В этом сезоне, по данным опроса ВЦИОМа, больше четверти жителей планируют отдохнуть за городом.

Однако всё больше людей в России хотят продать дачу. В I квартале 2019 года число объявлений о продаже дачного участка выросло почти на 22%, заявляли в «Авито Недвижимость». Средние цены на дачи в Московской области при этом выросли.

Данные компаний разнятся. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена на дачу в преддверии весеннего сезона составляла 4,5 млн рублей — на 14% дороже, чем годом ранее. И цены эти по большей части откровенно завышенные, на рынке много дачного неликвида. Кроме того, привычные домики на 6–10 сотках становятся всё менее популярны. По информации проекта «Истринская долина», в 2018 году спрос на них сократился: раньше объем покупок таких объектов оценивался в 28%, теперь — в 19%.

Количество желающих избавиться от дачных участков растет из-за ужесточения норм регистрации недвижимости в собственность, утверждают эксперты портала «Мир квартир». О том же говорили и другие эксперты рынка недвижимости. Речь о новом «дачном законе» и дачной амнистии, которая прекратила действовать 1 марта — правда, ее сразу же решили в очередной раз продлить еще на год.

Реформа, которая действует с начала года, по сути, вообще отменяет понятие «дача» — дача теперь либо огородническое, либо садовое товарищество. И только последний вариант предусматривает строительство капитального жилья на этом участке. Владельцы дач испугались, что переоформление документов может привести к росту налоговой нагрузки (в действительности новый «дачный закон» не предполагает, что жилые и садовые дома будут по-разному облагаться налогами — вопрос в том, что после оформления участка по новым правилам его в принципе придется платить), а потому многие и поспешили избавиться от загородной недвижимости.

Дачная утка

«Нельзя сказать, что москвичи избавляются от дач именно из-за того, что им придется платить налоги за каждое строение», — отметила в беседе с «Известиями» эксперт рынка недвижимости Надежда Минаева. По ее словам, число объявлений о продаже дач росло и в прошлом году, сейчас идет обычное пополнение этого сектора.

«Если вы обратитесь к председателю любого СНТ, он не скажет, что у него пошла массовая продажа всех участков», — уверена собеседница портала. Такое впечатление складывается на фоне того, что спрос на дачи остается низким в сравнении с периодом 20-летней давности. Покупательская способность низкая, при этом садовые участки сейчас сложно воспринимать как инвестицию. «В дачу вложиться нельзя, только если это не очень интересный участок в «новой Москве», где можно построить дом. Сейчас земля не является объектом инвестирования», — считает она.

Связывать повышенный интерес к продаже дач именно с реформой, по мнению собеседницы портала, ошибочно. Владельцу участка в любом случае придется переоформлять документы — без этого он не сможет его продать. Действует несколько других факторов, которые нельзя сбрасывать со счетов.

«Аспект, с которым я постоянно сталкиваюсь лично, — дачи не нужны молодым. Пожилые люди предлагают детям заняться дачными участками, а у тех есть намного более интересные и выгодные места отдыха или приложения своих сил в виде работы. Это никому не нужно», — объясняет специалист.

Массовый отказ от дач — это утка, говорит директор Центра загородной недвижимости Сергей Ганусов. «Есть три сегмента, которые тяжело продать. Из-за них и складывается впечатление, что все люди избавляются от дачных участков», — объяснил эксперт «Известиям». Первый сегмент — это недостроенные здания, второй сегмент — участки, на которых и не собираются начинать строительство, дальнейшая судьба которых непонятна. И третий сегмент — это большие дорогие проекты, которые при нынешней ситуации на рынке никак не окупить.

Завышенные ожидания

В целом рынок загородной недвижимости находится в состоянии стагнации, полагают в ИНКОМ-Недвижимость. «Не только количество, но и качество нового предложения продолжает падать. Низкая платежеспособность населения, неработающее кредитование в сегменте строящихся домов и слабая девелоперская активность приводят к тому, что выходящие в течение года проекты с застройкой исчисляются единицами, — считает директор департамента загородной недвижимости компании Антон Архипов. — Сегодняшний покупатель ищет загородное жилье, в которое можно быстро переехать или где можно хотя бы начать делать ремонт, однако таких лотов на «загородке» сейчас не более 5%».

Сложная ситуация и с продажей земельных участков. По словам Антона Архипова, девелоперы предлагают начать строительство и уверяют, что начнут с фундамента, а дальше — дело за малым. Однако на фундаменте у покупателей и заканчиваются деньги. По словам директора Центра загородной недвижимости Сергея Ганусова, сейчас время, когда, наоборот, выгодно строиться. Иллюзия спроса порождает предложение, и владельцы после долгих попыток избавиться от объекта готовы идти на уступки.

«Невыгодно сейчас покупать без глубокого анализа. Несмотря на то что предложение превышает спрос, продавцы воодушевляются большим объемом предложений и делают ошибочный вывод, что их жилье, конечно же, должно стоить дороже, — сказал эксперт «Известиям». — На выходе мы видим, что объекты, которые должны стоить 900 тыс. рублей — максимум 1,5 млн, люди предлагают по цене выше 3 млн рублей. Например, участок в 6 соток с небольшим кирпичным строением, отделанным вагонкой. Профессионал смотрит на это и понимает, что мир сошел с ума».

При этом на рынке есть предложения с адекватными ценниками, и они очень быстро уходят, подчеркивает Ганусов. Из-за завышенных цен и складывается миф, что годами ничего не продается.

Звезды вместо грядок

Спрос на дачные участки снизился в том числе из-за развития туризма в Московской области, полагает эксперт в сфере недвижимости Надежда Минаева. В Подмосковье и ближайших регионах появляется всё больше отелей, гостиниц и санаториев. О разнообразии говорит обилие экзотических вариантов — от отеля, где каждый корпус выполнен в стилистике сказки, до гостиницы, где нужно расплачиваться знаниями из настольной игры.

Отдых в отелях предпочитают молодые люди, которые не хотят отдыхать работая, как того требуют дачные хлопоты, говорит Минаева. Директор Центра загородной недвижимости Сергей Ганусов отмечает, что этот сектор развивается семимильными шагами — заполняемость гостиниц достигает 100%.

Подмосковные отели интересны тем, кто, с одной стороны, любит отдыхать за городом, а с другой стороны, привык выезжать за границу и хочет получать соответствующий уровень сервиса. В эту категорию входят и владельцы дорогостоящих участков, которые решили продать недвижимость. «Сидеть в доме и не путешествовать им малоинтересно, в итоге люди просто ими не пользуются», — резюмировал он.

Источник

Почему люди массово продают дачи

Причина № 1. Содержать дачу слишком накладно

Прошли те времена, когда россияне были рады даже крохотным земельным участкам в шесть соток. На таком отрезке земли можно было вскопать несколько грядок, построить небольшой бревенчатый домик и провести в нем летние дни. Сейчас дача стала ассоциироваться с лишними денежными затратами. При том, что многие владельцы дач приезжают на свои участки редко, им все равно приходится постоянно отдавать из своего кошелька:

• членские взносы;
• плату за электричество;
• налоги за землю и имущество.

Но какой смысл терпеть эти расходы, если большую часть времени дача все равно пустует? Этот момент часто становится решающим, когда собственники принимают решение о продаже загородной недвижимости.

Причина № 2. Смена приоритетов

Причина № 3. Арендовать загородное жилье на сезон — гораздо проще

Ведение бухгалтерии СНТ

Причина № 4. Запросы стали выше

Как коронавирус повлиял на продажу дач

Жители столицы массово продавали дачи в Подмосковье вплоть до весны 2020-го года. Когда в России был введен режим самоизоляции, жители столицы оказались заперты в своих московских квартирах. Передвигаться по городу разрешили только по специальным пропускам, и такая перспектива совсем не порадовала москвичей.

Тогда они решили покинуть город. Кто-то уехал на свою малую родину — в регионы России, кто-то решил отправиться за город и на время обосноваться в частном доме. Там, где есть свой собственный участок. Где дети смогут спокойно гулять и дышать свежим воздухом.

В условиях кризиса, потери работы и неясного будущего тратить большое количество денег на аренду дома, конечно, не хотелось. Эксперты утверждают, что весна 2020 года стала временем настоящего расцвета даже для загородных участков за сотым километром от МКАД. По словам специалистов в сфере недвижимости, еще в 2019 году москвичи даже не обращали внимания на участки, расположенные дальше 50 километров от столицы.

Но и здесь появились свои тренды.

• Участки стали выбирать подальше, но побольше, чтобы построить на них не скромный дачный домик, а полноценный коттедж для круглогодичного проживания.
• На небольшие участки тоже нашлись свои покупатели, но обязательным условием приобретения была низкая цена на дачу — в пределах 500 000 рублей. При этом москвичи хотели получить в собственность частный дом, который не требовал бы дополнительных вложений — заезжай и живи.

Среди покупателей загородной недвижимости появились и те, кто решил во времена сложной экономической ситуации вложить финансы в земельные участки. Как правило, им просто не хватало накоплений для покупки квартиры или дома.

Что будет с дачами в будущем

Риелторы утверждают: скоро рынок загородной недвижимости вернется в прежнее русло. Как только ситуация с коронавирусом стабилизируется, спрос на дачи снова упадет до прежних показателей. И вновь число объявлений о продаже будет превышать реальный спрос: россияне продолжат массово продавать дачи и земельные участки.

Более востребованными останутся благоустроенные загородные дома, построенные поближе к городам. Владельцы такой недвижимости смогут на ней заработать и без продажи: спрос на аренду никуда не уйдет. Ведь возможность отдохнуть за городом востребована среди людей всех возрастов. Вот только формат и способы отдыха у всех разные.

Источник

Почему россияне избавляются от старых дач

Исторически дача входила в обязательный набор успешного советского человека: машина, квартира, дача. Все, жизнь удалась, можно на пенсию. Конечно, и тогда была ощутимая разница: в Комарово у вас дача или в Синявино. Но с тех пор вообще многое изменилось.

Предкризисные симптомы

Эксперты отмечают несколько тревожных симптомов, которые могут свидетельствовать о кризисе традиционного дачного формата.

Например, по сообщениям СМИ, в январе – марте количество предложений о продаже дач в целом по России увеличилось (по сравнению с I кварталом 2018-го) на 21,9%. Это очень серьезная цифра: растет число желающих избавиться от «домика в деревне». А спрос вырос менее чем на 1%. Как следствие – снизились средние цены. (Кроме Крыма и Подмосковья.)

Эту же тенденцию отмечают и владельцы портала «Мир квартир»: предложение выросло на 8,7%, спрос сократился на 6,3%.

Не торопитесь покупать загородную недвижимость Жизнь на природе имеет немало плюсов, но подходит далеко не всем. Чтобы избежать >> Некоторые эксперты полагают, что это реформа дачного законодательства и связанные с ней проблемы с регистрацией побуждают россиян избавляться от дач; другие ссылаются на рост издержек, включая налоги; третьи кивают на особенности психологии миллениалов, предпочитающих пользоваться, а не владеть.

Все эти причины действительно имеют место. Кроме того, стоит учесть, что за последние годы существенно изменились представления о дачном отдыхе и минимальном комфорте. Домик на шести сотках в Дунае, среди тысяч таких же, – это скорее обуза, чем актив.

Параллельно с падением продаж растет спрос на аренду. В первом квартале количество запросов на аренду дачи выросло на 44,1%, предложение – на 12,0%. Активно развивается сегмент посуточной аренды, причем в жесткой конкуренции с базами отдыха. Интересно будет почитать отзывы в конце сезона: многим ли удалось снять именно то, что они хотели.

Без подряда меньше рисков

В организованной застройке под Петербургом рынок спокоен, как лесное озеро в полдень: за квартал застройщики реализовали в коттеджных поселках и комплексах таунхаусов 1100 объектов, на 10% меньше, чем в 2018-м. Падение есть, но не так чтобы очень драматичное.

По данным «Петербургской недвижимости», в пригородах и в Ленобласти в открытой продаже находится 338 коттеджных поселков (плюс 47 дополнительных очередей). Таунхаусы – 31 проект и восемь очередей. Всего в организованной застройке насчитывается 38,8 тыс. домовладений (участки, коттеджи и секции), из них в продаже – 17,9 тыс. В среднем за год девелоперы продают (на всех) 5,2–5,5 тыс. лотов; имеющегося запаса хватит на три года, даже если вообще ничего на рынок не выводить.

Однако дебюты случаются. За год на рынке прибавилось 22 проекта, поселков с таунхаусами стало на три меньше.

Главная особенность рынка: 93% предложения составляют участки без подряда (если считать вместе со смешанным предложением).

Как отмечает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости», именно такой формат оказывается самым доступным по цене. Кроме того, в нем меньше рисков – и для покупателя, и для девелопера. По мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта Gatchina Gardens, чтобы предложить готовый вариант, в котором не хотелось бы ничего менять, «нужно иметь хороший опыт и понимать культуру проживания в доме». А продажа участков «в поле» – лучший из компромиссных вариантов, потому что он позволяет корректировать продукт под заказчика. С этой позицией солидарен Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»: «Для реализации готовых домов необходимы и средства, и понимание экономики, и грамотный маркетинг. Это под силу лишь крупным девелоперам».

Впрочем, в бизнес-классе ситуация иная. «На опыте нашего поселка “Мариинская усадьба” могу утверждать: в бизнес-классе запрос идет на готовый объект, даже с тапочками в прихожей. Покупатель стал больше ценить свое время и качество исполнения», – говорит Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун Фу Новый Сити». Практически нет участков без подряда в поселках, где «Росса Ракенне» строит дома фирмы Honka.

Если подняться повыше и посмотреть на ситуацию с квадрокоптера, то становится понятно: преобладание участков без подряда обусловлено отсутствием длинных денег у девелопера и уверенности в завтрашнем дне – у покупателя. Плюс еще непредсказуемые телодвижения наших законодателей.

Судороги регулирования

В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что правительство решило продлить дачную амнистию. Сначала на год, теперь уже предлагают на три. При этом так и остается непонятным, что именно будут продлевать и что из этого выйдет.

Напомним: дачной амнистией называют упрощенный порядок регистрации участков и построек. Он распространяется на участки, предоставленные до 2001 года, и на построенные на этих участках дома. Закон о дачной амнистии приняли в 2006-м, потом продлили его действие до 2010-го, потом до 1 марта 2015-го, до 1 марта 2018-го и, наконец, до 1 марта 2020-го.

С 2017-го для регистрации дома вместо написанной на коленке декларации нужно представить в Росреестр техплан. А с августа 2018-го этот закон фактически перестал работать – потому что вступили в силу поправки в Градкодекс, которые предусматривают не «упрощенный», но «уведомительный» порядок регистрации. Казалось бы – так даже еще лучше: подал в местную администрацию заявление и документы о правах на участок, и в течение недели тебе обязаны ответить. То же самое и с вводом. Но беда в том, что среди возможных причин для отказа есть и такая: несоответствие заявленного объекта территориальным нормам (правилам землепользования и градплану). А для 80% наших садоводств не придуманы ни проекты планировки, ни градпланы – потому что для сельхозки они не принимаются в принципе! Еще раз: для территорий, на которых расположена большая часть садоводств, нормы не разработаны. Значит, будущий (или уже построенный) объект никак не может им соответствовать – нечему! И такие отказы уже получают десятки дачников и садоводов, подавших уведомления. И такие же отказы будут получать новые заявители, даже если дачную амнистию продлят. Уже не в амнистии дело.

Хуже того. Даже если в «старых» садоводствах граждане скинутся и заплатят специализированной фирме за разработку проекта планировки (не менее полумиллиона рублей, кстати) – не факт, что его удастся согласовать. В 60-е, когда гражданам выдавали участки, не подумали о ширине проездов, позабыли про пожарный водоем, не те отступы предусмотрели от красных линий.

Кроме того, по новому законодательству, на сельхозугодьях дома строить вообще нельзя. (В области садоводства и ДНП занимают 40 тыс. га как раз из состава сельхозугодий.) А можно ли регистрировать уже построенные – неизвестно.

В такой ситуации граждан, которые стремятся избавиться от дедушкиной дачи, как минимум можно понять. А у девелоперов главным конкурентным преимуществом становится – помимо леса и речки – юридическая чистота документов.

Текст: Дмитрий Синочкин специально для BN Фото: Алексей Александронок

Источник